图书名称：《房地产企业全程会计核算与税务处理》【作者】蔡昌主编；黄洁瑾，景志伟，阴长霖副主编【丛书名】北京中经阳光税收筹划事务所·房地产智库【页数】344【出版社】北京：中国市场出版社,2014.01【ISBN号】978-7-5092-1167-0【价格】60.00【分类】房地产企业-会计-中国-税务处理【参考文献】蔡昌主编；黄洁瑾，景志伟，阴长霖副主编.房地产企业全程会计核算与税务处理.北京：中国市场出版社,2014.01.图书封面：图书目录：《房地产企业全程会计核算与税务处理》内容提要：本书共分为十三章，主要内容包括：房地产企业会计核算与税务处理概述；企业设立阶段的会计核算与税务处理等。《房地产企业全程会计核算与税务处理》内容试读第一章房地产企业会计核算与税务处理概述②房地产企业全程会计核算与说务处理FANGDICHANQIYEQUANCHENGKUAIJIHESUANYUSHUWWUCHUL第一节房地产开发经营的主要特点房地产开发企业的类型与主要业务【一】房地产开发企业的类型房地产开发企业是指依法设立、从事房地产开发和经营、具有独立法人资格的经济实体。不同的房地产开发企业具有不同的经营理念和经营模式，但总体上可以概括为以下两类：1.销售开发产品模式房地产企业通过购买土地、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段，将开发完成的房地产移交给购买者，并一次性取得销售收入。房地产企业销售开发产品是为了回收资金、实现盈利。2.自持物业模式将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入。房地产开发企业持有房地产的目的在于获取长期的租金或增值收益。自进入21世纪以来，越来越多的房地产企业选择了自持物业模式，并完成了从开发商向不动产商的转变。二房地产开发企业的主要业务房地产开发企业可以将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分开开发。它既是房地产产品的开发者，又是房地产商品的经营者。1.土地的开发与经营房地产开发企业将有偿获得的土地开发完成后，既可将土地再次有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。2.房产的开发与经营房产的开发指房产的建造，房产的经营指房产的销售与出租。企业开发完成房产后，可作为商品作价出售、自持使用或对外出租。房地产企业开发的房产，按用途可分为商品房、出租房、安置房和代建房等。第一章房地产企业会计核算与税务处理概述3.城市的开发和建设房地产企业开发有偿转让的城市配套设施，也开发建设不能有偿转让的、为开发产品服务的公共配套设施。总之，房地产企业越来越多地为城市开发和建设服务。4.代建工程的开发房地产开发企业接受政府和其他单位委托，代为开发建设工程项目。●房地产开发业务的主要特征1.开发产品类型多，用途多样性开发产品按类型可划分为土地、商品房、配套设施、代建工程的开发；按用途划分为销售、出租、自用。2.投资成本巨大且成本项目较多项目开发时间长，多以分期滚动开发方式进行，成本计算复杂，项目清算前难以精确计算成本。开发前期应按项目成本对象编制开发成本预算，开发过程中按预算执行或根据变化情况及时修订预算并执行，实际开发成本在项目完工办理成本决算后才能最终确认。3.销售收入种类多，销售行为接受政府监管房地产开发企业的收入主要包括土地转让收人、房屋销售收入、配套设施的销售收入、代建工程开发收入、出租商品房的租金收人等。商品房的预售首先要获得房屋的销售许可证及预售许可证审批，然后签订统一格式的预售合同并在房产管理部门备案。竣工后经建设管理部门验收合格之后，按实际测量面积结算房款，交付业主后须办理房屋的产权过户手续，完成房屋的销售。所以，房地产企业的收入确认相对于普通的生产型企业具有一定特殊性。●房地产开发经营的主要流程房地产开发企业将自有资金投资于具体的房地产项目，其主要开发流程包括土地取得阶段、前期准备阶段、建设施工阶段、房产销售（预售）阶段、项目清算阶段、自持物业阶段。土地取得阶段土地取得阶段的主要工作是通过各种方式获得开发性质的用地，以拿到土地使用权为目标。取得土地使用权有多种方式，包括土地购入方式、土地置换方式、接受土地投资方式、土地的非货币资产换入方式等。○●房地产企业全程会计核算与税务处理FANGDICHANOIYEQUANCHENGKUALHESUANYUSHUIWUCHUL二)前期准备阶段前期准备阶段的工作主要包括房地产项目的立项及可行性分析、项目设计等。同时，房地产开发企业要根据具体情况对投资来源、建设方式、经营模式等方面进行详细的规划和战略决策。战略决定成败，前期准备阶段是项目运作的首要环节，也是房地产开发项目成功与否的关键。【三)建设施工阶段在该阶段，房地产开发企业要根据已经确定的规划和设计方案，通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建造过程，并使其达到验收标准。该阶段是房地产项目开发的中心环节，决定着开发项目的质量与档次。(四房产销售（预售）阶段房地产开发企业通过出售房产，回笼资金、获取利润。这个阶段一般也会采取房产预售方式获取现金流。五】项目清算阶段项目清算阶段一般涉及土地增值税的清算、企业所得税的汇算清缴工作。这一阶段是形成最终财务、税务结果的阶段，其过程比较复杂六)自持物业阶段对于自持物业，房地产开发企业通过招商、招租、开办企业等方式，取得租金或经营收入。房地产开发流程及系统功能划分如图1-1所示。项目建议书范围管理投资估算可行性研究报告信息管理设计单位设计工作设计总概算预算成本控制初步设计技术设计建设准备施工图预算施工图设计施工单位建设实施进度控制投标、签约阶段施工准备阶段施工阶段[生产准备验收、交工阶段保修服务阶段竣工验收竣工决算质量控制交付使用图1-1房地产开发流程及系统功能划分第一章房地产企业会计核算与税务处理概述第二节房地产开发企业会计核算制度的演进房地产开发企业会计核算制度就是房地产开发企业专用的会计核算程序与方法，是房地产开发企业发展过程中自然演变而成的会计核算规范。房地产开发企业会计核算制度的形成和发展过程，既是同中国会计改革与发展紧密相联系的过程，也是从简单核算到全面系统反映的过程，还是从行业会计制度到《企业会计准则》、再向国际会计准则趋同发展的过程。中国会计变革促进了房地产企业会计核算制度的发展。总体来看，房地产企业会计核算制度经历了四个发展阶段。●房地产开发企业会计制度形成的前期房地产开发企业会计制度形成的前期具体指的是国营城市建设综合开发企业会计制度施行之前的阶段。这一阶段曾执行过三项会计制度，即1983年年底以前执行的《基本建设简易会计制度》，1984年1月1日至1986年年底执行的《国营建设单位会计制度一会计科目和会计报表》，1987年1月1日至1988年年底执行的修订后的《国营建设单位会计制度一会计科目和会计报表》。这一阶段处于房地产业复苏和初步发展时期，会计核算要求不高，会计科目也比较简单，会计报表主要是资金平衡表、基建投资表和专用基金表，其中资金平衡表后期不再保持三段平衡式。尽管1987年新修订的会计制度增设了基建借款情况表和投资包干情况表，但是并未根本改变会计核算方法。这一阶段仍然处于会计核算工作的初级阶段。后来，特别是1988年8月《国营城市建设综合开发企业成本管理暂行办法》颁布实施后，房地产企业会计核算才上了新的台阶，为后期行业会计制度的出台奠定了基础。●《房地产开发企业会计制度》实施阶段1989年1月1日开始施行《国营城市建设综合开发企业会计制度一会计科目和会计报表》，这可以说是房地产开发企业第一项行业性会计制度，尽管尚不全面，但对房地产行业会计核算的影响很大1993年7月1日《房地产开发企业会计制度》的实施，更进一步规范了房地产行业会计核算制度，直至2005年企业全面实行统一会计制度，这一阶段也是整个房地产业快速发展并不断走向成熟的时期，特别是1993年中国进行的会计改革，改变了以计划经济为基础的会计模式，将原来资金平衡表的体系改变为资产负债表体系。》色房地产企业全程会计核算与税务处理FANGDICHANQIYEQUANCHENGKUALHESUANYUISHUWUCHUL这一阶段进一步规范了开发产品成本核算，建立开发成本一级科目来强化成本核算和管理，明确开发贷款利息分摊方法，允许采取加速折旧和谨慎性会计原则，房地产行业中的股份制企业开始计提四项资产损失或减值准备。建立了企业资本金制度，确立所有者权益和资本保全制度。这一阶段财政部发布并修订了16项具体会计准则和1项基本准则，房地产企业中的股份有限公司是会计制度与会计准则同时在企业施行，其中有7项具体会计准则和1项基本准则在所有的企业施行，相对稳定的行业会计制度开始实施，是形成行业会计制度和会计准则并存的阶段，也是股份有限公司和上市公司中的房地产企业会计制度变革较大的阶段。●房地产开发企业实施统一会计制度阶段2005年1月1日起执行统一的《企业会计制度》。这次改革实现了与国际会计惯例的充分协调，统一了企业会计标准和会计政策，促进了企业公平竞争和现代企业制度的建立，为企业自主经营创造条件，适应市场经济发展的要求。(1)在房地产企业会计核算方面，增加执行原上市公司施行的其余9项具体会计准则，改为执行16项具体会计准则和1项基本准则，还修改或增加了关于债务重组、非货币交易和以“放弃非现金资产”的方式取得的长期股权投资的会计处理等方面的内容。(2)“实质重于形式”是一项重要的国际会计惯例，《企业会计制度》对收人确认原则作出了规定，房地产企业商品房的销售收入确认也执行这项规定(3)房地产企业在商品房开发过程中发生的借款费用有了具体准则的规定，对于借款费用的构成范围，资本化的金额和时点作出具体明确规定。四房地产开发企业执行《企业会计准则》《企业会计准则》是由1项基本准则和38项具体准则及应用指南和准则讲解构成的一个完整会计准则体系。房地产企业中的上市公司已成为第一批执行《企业会计准则》的企业。结合房地产业上市公司已执行《企业会计准则》的实践，会计准则体系主要具有以下特点：(1)引进《国际财务报告准则》的一些新概念和新方法。将中国原有的会计准则中与《国际财务报告准则》不同的计量方法进行了较大幅度的调整，使之尽可能地符合国际惯例，体现了与《国际财务报告准则》的趋同。(2)大量应用公允价值计量方法。经分析，在38项具体会计准则中涉及公允价值计量的会计准则有23项，这对房地产企业的会计核算产生重大影响。(3)引入投资性房地产的概念。《企业会计准则》将为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产单独归类为投资性房地产核算，并规范其确认计量和披露，有条件地引入公允价值计量的模式，并进一步规定公允价值模式一经确定不能随意变更。···试读结束···...

2022-09-13 税务蔡昌 中国税史 蔡昌

图书名称：《中国房地产统计年鉴2013》【作者】国家统计局，中国指数研究院编【页数】483【出版社】北京：中国统计出版社,2013.11【ISBN号】978-7-5037-7001-2【价格】500.00【分类】房地产业-统计资料-中国-2013-年鉴【参考文献】国家统计局，中国指数研究院编.中国房地产统计年鉴2013.北京：中国统计出版社,2013.11.图书封面：图书目录：《中国房地产统计年鉴2013》内容提要：本书以客观数字真实地反映与记载中国房地产市场发展状况，是房地产业权威的综合性资料年刊。全书收录了2012年全国各地区及35个大中城市的房地产经济统计数据。全书内容共分四个部分：第一部分“全国及地区篇”，第二部分“35个大中城市篇”，第三部分“省与城市篇”，第四部分“附录”。《中国房地产统计年鉴2013》内容试读第一部分全国及地区篇第一章房地产开发综合（2012)···试读结束···...

2022-09-13 中国指数研究院网站 日前

图书名称：《会计领军人才手把手教你学房地产会计》【作者】罗胜强，刘兵，赵团结编著【页数】314【出版社】上海：立信会计出版社,2014.07【ISBN号】978-7-5429-4311-8【价格】48.00【分类】房地产业-会计【参考文献】罗胜强，刘兵，赵团结编著.会计领军人才手把手教你学房地产会计.上海：立信会计出版社,2014.07.图书封面：图书目录：《会计领军人才手把手教你学房地产会计》内容提要：本书从房地产会计岗位的角度出发，分纳税新手适应期、新手必知必会、新手业务的开展、新手进阶——成为优秀四个部分，应该学习什么，怎么学习，并且提供与实际工作开展完全吻合的、实操性很强的学习内容，能帮助纳税新手们快速进入工作状态。《会计领军人才手把手教你学房地产会计》内容试读第一章房地产企业会计科目的设置与建账导视图房地产企业会计科房地产企业房地产企业开发目的设置与建账资产的核算产品的成本核算房地产企业房地产企业房地产企业负债的核算纳税会计核算收入的核算房地产企业所有者房地产企业利润和房地产企业会计权益的核算利润分配的核算报表的编制会计领军人才手把手致你学房地产会计情景导入黎斌毕业后非常幸运地进入了本地一家略具规模的房地产企业做会计，这是他的专业。更让他开心的是，他的主管杨杰对他非常友善，完全没有那种主管对新人的高傲和冷淡。而且，主管杨杰开门见山地对他说：“你所毕业的学校虽不是特别有名，但我相信你的潜力，希望你能早日上手，你能早日来接手我的工作！”原来，这个公司有一个非常好的人才梯队计划，如果一个人要晋升更高的岗位，必须培养一个能干的接班人来接手自己的工作，如果没有接班人，你就待在原岗位不动。主管杨杰有望晋升财务部经理，但必须有一个人能顶替他主管的工作，他才能晋职财务经理。“黎斌，你所学的虽是会计专业，但房地产行业有它的特殊性，所以，在这里，你要先放下你在学校里所学的知识，要以一个新的、较低的姿态来学习实际的操作。”杨杰开始了他的新人辅导工作。“嗯！我会努力学习，每个行业都有它的特征，房地产企业的会计核算相对于别的行业应该更复杂。”黎斌很谦卑地说。“首先你要熟悉房地产企业的会计科目，虽然与其他行业的科目大致类似，但也有一些本行业特有的科目。另外，在账簿的设计上也是有所区别的！”杨杰一边说着，一边递过来一份资料，这份资料是关于房地产企业会计科目的说明，好像是经精心整理过的，还有会计账簿的设计要求。杨杰拿到这份资料如获至宝，刚刚他还想趁着下班到网上去搜索一下有关房地产会计科目的资料，没想到主管杨杰这么细心，已经准备好现成的、整理好了的详细资料。他从心底里感激他职场生涯中的第一位主管。2第一章房地产企业会计科目的设置与建账第一节房地产开发企业会计科目为了对房地产企业的经营活动进行会计核算，必须设置相应的会计科目，并且要根据设置的会计科目在账簿中开设账户。房地产开发企业会计科目分为五大类。一、资产类科目资产类科目用来核算和反映企业各类不同的资产增减变化情况，其中包括了流动资产和各项长期资产。在资产类科目中，“开发产品”、“周转房”这两个科目是房地产开发企业特设置的科目。其他科目是各类企业通用的会计科目，如表1-1所示。表1-1资产类科目说明序号科目名称明细账的设置1库存现金按照开户银行和其他金融机构、存款种类等，分别设置“银2银行存款行存款日记账”设置外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存3其他货币资金款、信用证保证金存款、存出投资款等按照交易性金融资产的类别和品种，分别“成本”、“公允交易性金融资产价值变动”进行明细核算按照开出、承兑商业汇票的单位明细核算，并设置“应收票据备查簿”，逐笔登记每一商业汇票的种类、号数和出票日、票面金额、交易合同号和付款人、承兑人、背书人的姓5应收票据名或单位名称、到期日、背书转让日、贴现日、贴现率和贴现净额以及收款日和收回金额、退票情况等资料，商业汇票到期结清票款或退票后，应当在备查簿内逐笔注销3会计领军人才手把手载你学房地产会计(续表)序号科目名称明细账的设置6应收账款按照开发项目及债务人进行明细核算7预付账款按照开发项目及供应单位、施工单位进行明细核算应收股利按照被投资单位进行明细核算9应收利息按照借款人或被投资单位进行明细核算按照开发项目及其他应收款的项目和对方单位（或个人）进10其他应收款行明细核算11坏账准备按照应收账款的类别进行明细核算12材料采购按照供应单位和物资品种进行明细核算13在途物资按照开发项目及供应单位进行明细核算按照开发项目及材料的保管地点（仓库）、材料的类别、品14原材料种和规格等进行明细核算15材料成本差异按照供应单位和物资品种进行明细核算按照开发项目，分别开发产品的种类（商铺、住宅等）进行16开发产品明细核算17发出商品按照购货单位及商品类别和品种进行明细核算按加工合同、受托加工单位以及加工物资的品种等进行明细18委托加工物资核算按照周转材料的种类（如低值易耗品、包装物等），同时还19周转材料应分别“库存”、“摊销”进行明细核算指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和20周转房“周转房摊销”两个明细科目核算企业（租赁）为开展融资租赁业务取得资产的成本，可21融资租人资产按承租人、租赁资产类别和项目进行明细核算22存货跌价准备按照存货项目和类别进行明细核算持有至到期投资按照持有至到期投资的类别和品种，分别“投资成本”、23“溢折价”、应计利息”进行明细核算持有至到期投资24按照持有至到期投资类别和品种进行明细核算减值准备第章房地产企业会计科目的设置与建账(续表)序号科目名称明细账的设置25可供出售金融资产按照可供出售金融资产类别或品种进行明细核算按照被投资单位进行明细核算。长期股权投资核算采用权益26长期股权投资法的，应当分别“投资成本”、“损益调整”、“所有者权益其他变动”进行明细核算长期股权投资减27按照被投资单位进行明细核算值准备按照投资性房地产类别和项目进行明细核算，采取公允价28投资性房地产值计量的，还应分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算投资性房地产累计29核算企业各种材料的实际成本与计划成本的差异折旧（累计摊销）30长期应收款按照承租人或购货单位（接受劳务单位)等进行明细核算31固定资产按照固定资产类别或项目进行明细核算32累计折旧按照固定资产类别或项目进行明细核算33固定资产减值准备按照固定资产类别或项目进行明细核算核算企业开发的自有工程，按照“建筑工程”、“安装工34在建工程程”、“在安装设备”、“待摊支出”以及单项工程进行明细核算。在建工程发生减值的，应在本科目设置“减值准备”明细科目进行核算按照“专用材料”、“专用设备”、“工器具”等进行明细35工程物资核算36固定资产清理按照被清理的固定资产项目进行明细核算37无形资产按照无形资产项目进行明细核算38累计摊销按照无形资产项目进行明细核算39无形资产减值准备按照无形资产项目进行明细核算商誉商誉发生减值的，应在本科目设“减值准备”明细科目进行40核算，也可以单独设置“商誉减值准备”科目进行核算41长期待摊费用按照费用项目进行明细核算5会计领军人才手把手载你学房地产会计（续表)序号科目名称明细账的设置按照可抵扣暂时性差异等项目进行明细核算，根据税法规定42递延所得税资产可用以后年度税前利润弥补的亏损产生的所得税资产，也在本科目核算43待处理财产损溢按照盘盈、盘亏的资产种类和项目进行明细核算二、负债类科目负债类科目用来核算和反映企业各类不同的负债增减变化情况，其中包括了各项流动负债和各项长期负债。负债类科目都是各类企业通用的会计科目，如表1-2所示。表1-2负债类科目说明序号科目名称明细账的设置1短期借款按照借款种类和贷款人进行明细核算按照交易性金融负债类别，分别“本金”、“公允价值变2交易性金融负债动”进行明细核算按照债权人进行明细核算，同时应当设置“应付票据备查簿”，详细登记每一商业汇票的种类、号数和出票日期、到3应付票据期日、票面余额、交易合同号和收款人姓名或单位名称以及付款日期和金额等资料。应付票据到期结清时，应当在备查簿内逐笔注销按照开发项目，分别不同的债权人（如供应单位、施工单位应付账款等)进行明细核算5预收账款按照开发项目，按购房单位或个人进行明细核算按照“工资”、“职工福利”、“社会保险费”、“住房公6应付职工薪酬积金”、“工会经费”、“职工教育经费”、“非货币性福利”、“辞退福利”、“股份支付”等项目进行明细核算6···试读结束···...

2022-09-13 会计房地产会计处理流程 会计社会实践日志

图书名称：《房地产投资交易一本通政策解读版》【作者】李晓波，周峰编著【页数】206【出版社】北京：中国铁道出版社,2014.10【ISBN号】978-7-113-18458-2【价格】39.80【分类】房地产-交易-基本知识-中国-房地产投资【参考文献】李晓波，周峰编著.房地产投资交易一本通政策解读版.北京：中国铁道出版社,2014.10.图书封面：图书目录：《房地产投资交易一本通政策解读版》内容提要：本书分四篇，第一篇讲解房产投资入门基础，即什么是房产投资、为什么投资房产、看房和选房的信息识别及方法技巧。第二篇讲解房产交易技巧，即购房、贷款、验房、收房、装修、物业的方法与技巧。第三篇讲解商品房、商铺、写字楼、教育房、地铁房、异地房产的投资技巧。第四篇讲解房产投资策略，即在哪里买房、何时买房最赚钱，以租养房的技巧、投资买卖房的技巧。在讲解过程中即考虑读者的学习习惯，又通过具体实例剖析讲解房产实际投资过程中的热点问题、关键问题及种种难题。《房地产投资交易一本通政策解读版》内容试读第1篇房地产投资入门本篇内容讲解房地产投资入门基础，即什么是房地产投资、为什么投资房地产、信息识别技巧及看房和选房的方法与技巧。本篇章节第1章我国的房地产投资还有“钱途”吗第2章看房·选房识别信息技巧第3章看房·选房的方法与技巧o5周第1章我国的房地产投资还有“钱途”吗中国有个传统的观点：有房有地，就是财富和身份的象征。为了子孙后代着想，为了子孙后代丰衣足食，有些父母会投资房产。特别是随着经济的发展和土地资源的不断减少，房地产投资已成为人们投资的首选。本章主要内容豪什么是房地产投资为什么选择房地产投资与股票等投资品种相比房地产的优势鑫房价“泡沫”通货膨胀下的房地产投资调控政策下房地产投资技巧源2014年我国城市房地产投资趋势一、什么是房地产投资最近几年，一些地方的房地产投资可谓风风火火，即楼房越盖越高、楼盘越卖越贵。房市的火爆和房产投资的财富效应，带起了全民的购房、置业热情，这样一来，房地产投资蓬勃发展起来，人们购房、置业的积极性也越来越高。那么什么是房地产投资呢？房地产投资的类型有哪些？房地产投资的特点和风险又有哪些呢？下面来进行详细讲解。(一)房地产投资的概念房地产投资已成为百万富翁、千万富翁的“批发部”，那么到底什么是房地产投资呢？在了解房地产投资之前，先来看一下什么是房地产，什么是投资。1.房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种房地产权益，是实物、权益、区位三者的结合体。提醒在房地产估价中，一般将建筑物做广义理解，其定义为：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。构筑物是指人们一般不在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。狭义的建筑物主要是指房屋，不包括构筑物。第1章我国的房地产投资还有“钱途”吗如图1.1所示为某地区的房产建筑物。图1.1房产建筑物2.投资投资是人们日常生活中挂在嘴边的名词，是指个人或企业以获得未来收益为目的，投入一定的货币或实物用以开发经营某项事业的行为。投资的方式很多，例如储蓄投资、期货投资、黄金投资、房地产投资、股票投资、商业投资、工业投资等。3.房地产投资房地产投资是指投资者将资本投入房地产行业，以期在未来获得不确定的收益进行的投资。房地产投资是地产投资和房产投资的总称，其中地产投资是第一位的，而房产投资是第二位的。(二)房地产投资的类型房地产投资可以按照不同的标准来分类，不同的类型既相互联系，又有一定的区别。房地产投资除了与一般投资行为一样划分为直接投资和间接投资、短期投资和长期投资、金融投资和实物投资以外，还可以根据以下标准来分类。1.按投资主体划分按投资主体来分，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。政府投资和非盈利机构投资比较重视房地产投资的社会效益和生态环境效益，如低碳排放住宅示范项目投资、廉租住房投资。企业投资和个人投资则比较重视经济效益，如商品住房投资、写字楼投资等。3房地产投资交易一本通（政策解读版）2.按经济活动类型划分按经济活动类型来分，房地产投资可分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。D提醒房地产行业中的中介服务和物业管理活动等也涉及投资行为，但通常不属于房地产投资研究的范畴。3.按物业类型划分按物业类型来分，房地产投资可分为居住物业投资、经营性物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资、工业物业投资和特殊物业投资。(1)居住物业投资居住物业是指供人们生活居住的房地产，包括公共住房和商品住房。公共住房中，又可细分为面向低收入家庭的廉租住房、经济适用住房，以及面向中等收入家庭的限价商品住房和经济租赁住房等多种类型。商品住房中，又可细分为普通住宅、高档住宅、公寓和别墅等。(2)经营性物业投资经营性物业又称商用物业、收益性物业或投资性物业，是指能出租经营、为投资者带来经常性现金流收入的房地产，包括写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心等)和出租公寓等。(3)酒店和休闲娱乐设施投资酒店和休闲娱乐设施是为老百姓的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括酒店、康体中心、休闲度假中心等。严格地说，这类物业投资也属于经营性物业投资，但其在经营管理服务活动上的特殊性，又使得其成为一种独立的物业投资类型。对酒店和休闲娱乐设施而言，其开发投资活动和经营管理活动的关联更加密切。以酒店为例，在其初始的选址和规划设计阶段，负责未来运营管理的酒店管理公司就已成为开发队伍的重要成员。(4)工业物业投资工业物业是指为人类的生产活动提供空间的物业，包括工业厂房、高新技术产业用房、仓储用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。工业物业投资常投资于开发供出售或出租的物业。用于出租经营的工业物业常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。(5)特殊物业投资特殊物业是指场所内的经营活动需要得到政府特殊许可的物业，包括飞机场、车站、汽车加油站、高速公路、码头、桥梁、隧道等。特殊物业的市场交易很少，这类物业投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。4第1章我国的房地产投资还有“钱途”吗4.工业用地投资案例下面举例说明工业用地投资。老王从2002年就已经开始投资房地产了。随着对房地产市场的了解，他的投资范围也越来越广，不仅投资住房，还进入了一个绝大多数投资者没有注意到的地方，即工业用地、出租厂房。在青岛郊外不远的地方，老王开了一家汽车修理厂。这处房地产是他当时投标买下的工业用地，共超过2000m2。老王只花很少的钱就买了60年的产权，他把楼上的房子租了出去，楼下的厂房紧靠公路边，车流量很大，所以老王就开了汽车修理厂。由于投资工业用地需要大量资金，并且有政策风险，还需要有很好的信息源，一般投资者操作起来相当困难。其实老王当时看准了青岛小企业多，而这些小企业又需要大量厂房，于是开始投资别人并不看好的工业用地。十几年过去了，老王不仅获得丰厚的租金，而且汽车修理厂生意红红火火，更重要的是，现在这块地要转为商业地产开发了，老王这一次赚大了。(三)房地产投资的特点房地产投资是近年来在我国蓬勃发展起来的一种新兴投资方式。由于其商品的特殊性，房地产投资存在着不同于其他投资品种的特点，了解和掌握这些特点是房地产投资的关键所在。房地产投资的特点如图1.2所示。土地开发成本高投资成本高房屋建筑造价高房地产投资的特点房地产建设周期长投资收益好投资回报期长图1.2房地产投资的特点1.投资成本高房地产行业是一个资金高度密集的行业，成本高，即投资一宗房地产少则百万元，多则千万元甚至上亿，这是由房地产本身和房地产经营过程的特性所决定的，具体原因有以下3条。5房地产投资交易一本通（政策解读版)(1)土地开发成本高投资者都知道，土地是稀缺资源，是有限的，即其供给弹性趋于零。但人类对土地的需求却在不断地增长，这使房地产的土地价格不断上升。另外，房地产市场中的价格竞争，例如土地的拍卖、招标，也会大幅度地抬高土地的市场价格，从而使房地产投资的成本加大。(2)房屋建筑造价高建设房屋需要投入大量的资金和材料（钢筋、水泥、木材等），还需要大批工程技术人员和施工管理人员，并且这类人员的人力成本较高，建设房屋的材料价格在上涨，使房屋建筑的成本越来越高。(3)房地产的建设周期长由于房地产的建设周期长，因而使占有大量资金的房地产投资需要支付巨额的银行利息，也增加了房屋建筑的成本价值。2.投资收益好任何投资会有风险，但对于房地产投资来说，由于土地具有稀缺性、不可替代性，从而使房地产具有保值和增值的优点。正是因为房地产投资有这种高预期收益潜力，所以吸引着众多的投资者参与其中，并使他们乐而忘返，从而也促进了房地产行业的蓬勃发展。3.投资回报期长房地产投资不仅仅是一个简单的购买过程，还受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房地产市场的制约。一旦资金投入，就要经过这几个市场的一次完整流通才能获得利润。一般情况下，开发一宗房地产，从选择地块到贷款、筹资、规划设计、兴建完工，直到出售或出租需要3~8年时间。(四)房地产投资的风险由于房地产投资占有的资金量大，并且周转时间长，随着时间的推移，其投资的风险因素也购买力风险将不断增多。一旦投资失败，大量资金就不能按变现风险期收回，个人或企业就会陷入资金窘迫的境地，甚至有可能由于债息负担沉重，入不敷出，从而房地产投资的风险经营性风险造成负债开发的后果，严重影响其生存和发展。房地产投资的风险共有5项，如图1.3所示。社会性风险1.购买力风险自然风险如果经济出现滑坡现象，甚至出现萧条现象，而通货膨胀又在上升，就会直接影响到人们对房图1.3房地产投资的风险地产的购买能力，使建造好的房屋销售不出去，从而导致投资者经济上的损失。6···试读结束···...

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图书名称：《中国房地产统计年鉴2014》【作者】国家统计局，中国指数研究院编【页数】483【出版社】北京：中国统计出版社,2014.12【ISBN号】978-7-5037-7352-5【价格】500.00【分类】房地产业-统计资料-中国-2014-年鉴【参考文献】国家统计局，中国指数研究院编.中国房地产统计年鉴2014.北京：中国统计出版社,2014.12.图书封面：图书目录：《中国房地产统计年鉴2014》内容提要：本书以客观数字真实地反映与记载中国房地产市场发展状况，是房地产业权威的综合性资料年刊。全书收录了2013年全国各地区及35个大中城市的房地产经济统计数据。全书内容共分四个部分：第一部分“全国及地区篇”，第二部分“35个大中城市篇”，第三部分“省与城市篇”，第四部分“附录”。《中国房地产统计年鉴2014》内容试读第一部分全国及地区篇第一章房地产开发综合（2013)伦暗一翼常☒时还国全（03合米默“旗气章一银第一章房地产开发综合（2013)个1-1房地产开发企业主要指标完成情况绝对量增速指标2012201320122013一、企业个数（个）89859914441.61.8内资84695863792.02.0#国有33541739-2.148.2集体904570-11.6-36.9港、澳、台投资34513391-3.2-1.7外商投资17131674-7.12.3二.本年完成投资（亿元）71803.7986013.3816.219.81按构成分建筑安装工程52036.2663919.2517.222.8设备工器具购置1019.391250.0324.922.6其他费用18748.1320844.1013.111.2#土地购置费12100.1513501.735.011.62.按工程用途分住宅49374.2158950.7611.419.4办公楼3366.614652.4531.638.2商业营业用房9312.0011944.8325.428.3其他9750.9610465.3430.17.3三、本年新增固定资产（亿元）33541.4237400.5615.511.5四.本年土地购置面积（万平方米）35666.838814.419.58.8五.房屋建筑面积（万平方米）施工面积573417.5665571.913.216.1#住宅428964.1486347.310.613.4竣工面积99425.0101435.07.32.0#住宅79043.278740.66.4-0.4六、商品房销售商品房销售面积（万平方米）111303.6130550.61.817.3#住宅98467.5115722.72.017.5#别墅、高档公寓3476.03632.0-6.84.5商品房平均销售价格（元/平方米）57916237817.7#住宅543058508.77.7#别墅、高档公寓11460125914.29.9七.利润总额（亿元）6300.709820.607.855.9注：商品房平均销售价格由报告期内新建商品房销售额除以销售面积计算而成。不同时期的商品房平均销售价格可能会受商品房区城、房屋类型等各种因素的影响（以下相关各表同）。中国房地产统计年鉴一20141-2各地区按登记注册类型分的房地产开发企业个数单位：个地区总计内资国有集体股份合作国有联营集体联营全国总计9144486379173957010174北京29572694702天津1209110385122河北32833225Y5山西226922547310内蒙古219221841610辽宁408236713368吉林1700167061黑龙江211820814912海304525798623121江苏67846164101436浙江61145801562551安徽341833217061福建318727258823江西2080198050821山东611358851307914河南5438531891195湖北4267413910121湖南373936218786东6581570613419110多2685255775197海南10309512611重庆259424703752四川3962382956149州230022613041南273626973藏2929陕西169016566273甘肃1399137836162青海308305311宁夏50149713新疆16341628131第一章房地产开发综合(2013）51-2续表1单位：个内资地区国有与集体国有独资其他有限股份有限其他联营私营独资私营合伙联营公司责任公司公全国总计07153438212368926765北京541855651天津585415452河北15159115991山西31369241内蒙古1169838791辽宁39142213718吉林178359651黑龙江229961372海13711705331江苏11152083281319浙江13424159763安徽621280113194福建9512296632江328811555山932759363101河南302941393175湖少1698247113湖多1577243188广652919138285西32823130154海南614553重庆80863502四川641750220123贵州4211777043云南431119102g1西藏42陕西客850845肃679463青海6973113宁夏11632新2596816中国房地产统计年鉴一20141-2续表2单位：个内资地区私营有限私营股份其他内资港澳台商投资合资经营合作经营独资责任公司有限公司企业全国总计372902697187339112533521725北京6022615960%39天津315189542324河北130610610331815山西167867194内蒙古10115534g辽宁190894626811510139吉林66541121919黑龙江786783241110上105148129611621158江苏323324021392157213浙江299066219383103安徽15941601259之28福建1157583351%14232江西7419647332239山东2239181161511261河南1620181157830541湖北186113738943242湖南138021788439242广东208611711669133192335广西1353899763930海南20714561834重庆1320102982吃249四川1571116147022列贵州8221071301812云南1238103183220111西香121陕西52870117610甘肃539401412青海188151宁夏33921新疆9503343···试读结束···...

2022-09-13

图书名称：《澳洲房地产投资全攻略第3版》【作者】（澳）刘磊，王匡平编著【页数】197【出版社】北京：九州出版社,2015.06【ISBN号】978-7-5108-2678-8【价格】28.00【分类】房地产投资-研究-澳大利亚【参考文献】（澳）刘磊，王匡平编著.澳洲房地产投资全攻略第3版.北京：九州出版社,2015.06.图书封面：图书目录：《澳洲房地产投资全攻略第3版》内容提要：本书是一本指导读者在澳大利亚进行房地产投资的书籍。本书作者借鉴澳洲成熟的房地产市场的发展和演变历史，对解读和推演中国房地产未来趋势、改变国人投机、抄底、资产配置、推出机制相结合的个人房地产投资策略转变。房产投资不是简单的购房消费行为，而是一种趋势分析和研究的投资科学。《澳洲房地产投资全攻略第3版》内容试读前言当《决胜海外房地产》即将完成的时候，我和王匡平就已经开始着手《澳洲房地产投资全攻略》的数据和信息收集及内容构思了。本书的出版获得了多位从事金融和投资行业人士的协助，特别感谢来自国内银行领域的江培明先生，为信息的整理和数据的采集提供了很多宝贵建议。也希望有更多的从事投资和理财行业的朋友提供监督，为投资者朋友们提供更加有效、有价值的投资资讯和信息。您可能会好奇，为什么我们不把眼光瞄准世界头号经济强国一美国房地产？为什么不是关注国人之前最愿意选择的移民目的地一加拿大楼市呢？为什么不去研究近期火爆的“买房送移民”的欧洲诸国呢？甚至不去分析一下中国房地产市场的未来走势和趋势呢？偏偏把笔墨放到只有2,350万人口的澳大利亚房地产市场上？这些诸多的疑问，相信在看完这本书后，作为读者和房地产投资者的您，一定会得到其中的答案。该书和研究中国楼市和房地产投资市场有关联吗？毫无疑问，借鉴成熟房地产市场的发展和演变历史，对解读和推演中国房地产未来趋势、改变国人投机、抄底、赌房价的购房思维，向以供需关系为主导的市场化研究、数据分析、资产配置、退出机制相结合的个人房地产投房策略转变是至关重要的。房产投资不是简单的购房消费行为，而是一种趋势分析和研究的投资科学。过去十年，很多国人已经投资澳洲，但最终的投资结果却远远落后于澳洲房价的平均收益率；究其原因就是把科学的投资购房简单当作消费型的自住购房了一以个人喜好和经验等作为了购房的唯一依据，且11澳房地产投资全攻略回TheStrategieofProertyIvetmetiAutralia用短期在中国的赚钱模式和思维套用到澳洲这个成熟的房地产市场中。岂有不出错之理？随着众多澳洲房产中介公司、发展商为了讨得国人财富的一杯羹蜂拥而入的时候，多金的国人是否能够保持一份理智投资的警醒呢？如何分辨和筛选有价值的投资物业呢？如何判断有升值潜力的自住房呢？两者的关联和区别又是那里呢？中介销售人员提供的信息是否可靠、我们该如何判断呢？有句俗话说得好：求人不如求自己！对，只有让我们所获取的信息和知识与澳洲真实市场的投资策略和筛选原则相匹配，才能规避自己被中介的错误信息引导所“忽悠”！中国未来房市将随着中国地产商业化历程的变迁而沉浮，调控政策随市场的波动而调整，个人房产财富积累的轨迹与货币宽松或紧缩政策、经济运行方向、房产市场导向、汇率变化、房产税种的添加或减少、人口增长率的高与低、失业率的升降等等多重因素的综合影响所牵引。只有成熟的、职业的地产投资者才能在未来中国房产财富变迁和市场“洗劫”中经得起时间和市场考验，成为超越房产财富比肩者而笑到最后的人。此时此刻的您如果也意识到了这一点，为了让自己的投资心智更快的成熟、财富规模与财商教育的深度相匹配，现在就随我们一起从澳洲开启阅读之旅，投资之践吧！2014年1月20日12经齐相概兄与市场筛选篇澳洲经济发展前景与房地产的关系。分多澳洲房地产投资TheStrategieofProertyIvetmetiAutralia一、澳洲经济发展的国情及各个首府城市房地产市场梗概澳大利亚，简称澳洲。位于南半球的大洋洲，是世界六大四面环海的国家之一。自1770年4月9日，英国船长詹姆斯·库克（JameCook)】首次发现并登上这片新大陆，1788年首批英国囚徒踏上这片土地就开始了澳大利亚的统治和管理，澳大利亚成为众多英联邦国家成员之一。澳大利亚是世界上最大的岛屿，占地面积7,692,024平方公里，约为日本国土面积的20倍。2012年底的人口统计数量为2,350万。仅凭数字计算，看似地广人稀；然而实际情况是75%的人口生活在五大首府城市中（悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯、阿德莱德），84%的人口集中在离海岸线100公里的范围内；75%的人口居住在占地0.5%的澳洲国土面积上，主要集中在东南和西南沿海地区城市中。澳大利亚是一个高度发达的资本主义国家，不仅国土辽阔、物产丰富、且是南半球经济最发达的国家；全球第十二大经济体，澳元是第四大交易货币，全球第四大农产品出口国，全球第三大黄金储备国，也是多种矿产出口量全球第一的国家。在2013年三月，在阿德莱德北部350公里处，又发现了与阿拉伯储量相当的石油；当时的女总理吉拉德骄傲地宣称：到2016年，澳大利亚可能由石油进口国变成石油出口国。澳大利亚未来将集结全球大宗金属商品（铜、铁、金、稀有金属等)和大宗能源商品（石油、煤炭和焦炭、页岩液态天然气和清洁能源)于一身。澳大利亚分为6个州和2个领地，首都堪培拉位于澳大利亚首都特区(ACT)。澳大利亚是世界上地势最低、最平坦的大陆，其气候多51房地产投资全攻略TheStrategieofProertyIvetmetiAutralia样，北部为热带气候，中部干旱贫瘠，南部气候温和。澳大利亚有远离尘嚣的国际旅游之地一黄金海岸茂盛的热带雨林、也有澳洲本地人热衷休闲度假的阳光海岸一绵延数十公里的银色沙滩。澳大利亚是个环境对比十分鲜明的国家，其中有14个景区被载入世界遗产名录，墨尔本、悉尼、阿德莱德和珀斯等城市一直在世界最适合宜居的城市中名列前茅。澳大利亚是一个新兴移民国家，奉行多元文化，约四分之一的居民出生在澳大利亚以外。这种多元文化的融合、经济与亚太及欧美国家的互补发展，为澳洲过去连续21年GDP的正增长，及房地产市场持续稳定发展奠定了最坚实的经济增长基础。（见下图所示澳洲6个首府城市及2个领地城市过去十年别墅均价走势)$800.000■Sydey■Darwi■Perth$600.000■Caerra■Meloure■Briae$400.000■Adelaide■Hoart$200.000$020042006200820102012近十年澳大利亚房地产市场比较活跃，价格总体呈逐步上升趋势。地区不同，房价差别较大。影响地区住宅价格的主要因素有就业机会和二手房市的活跃度。对于就业机会而言，让所有人首先想到的是人口过百万的最著名的两个首府城市一悉尼和墨尔本。悉尼是澳大利亚经济、交通、贸易和文化的中心，有全国最大的海港，工业以石油提炼、机械制造、化学和纺织为主，有发达的铁路网和公路网与广大内地相连。巨大的就业机会■116···试读结束···...

2022-09-13

图书名称：《房地产估价》【作者】主编左静，刘昌斌【丛书名】高等职业教育“十二五”规划教材【页数】254【出版社】北京：北京理工大学出版社,2016.03【ISBN号】978-7-5682-1624-1【分类】房地产价格-估价-高等学校-教材【参考文献】主编左静，刘昌斌.房地产估价.北京：北京理工大学出版社,2016.03.图书封面：图书目录：《房地产估价》内容提要：本书为适应国家教委专业教学提出的基本要求和房地产估价行业发展的需要而编写。全书共分10章：第1～3章为估价理论部分，包括房地产与房地产估价、房地产价格、估价原则与估价程序；第4～9章为估价方法部分，包括比较法、收益法、成本法、假设开发法、长期趋势法和土地估价方法；第10章是房地产估价案例。章后有思考题和练习题，书后附全国房地产估价师执业资格考试题。《房地产估价》内容试读第一章房地产与房地产估价识目标1.熟悉房地产的概念和存在形态：2.熟悉房地产的特性和类型；3.掌握房地产描述的内容：4.熟悉房地产估价要素；5.掌握房地产估价师职业道德。●力目标1.能够正确进行房地产的分类；2.能够正确描述房地产的基本状况；3.能够正确计算房地产的主要指标。第一节房地产学习房地产估价，首先要了解房地产估价对象是什么，如果对估价对象一房地产没有正确的认识和深人的了解，那么房地产估价理论的学习，便无从谈起。一、房地产的概念房地产是房产和地产的总称。因其不可移动的特征，也称为“不动产”，中国香港又称“物业”。如果给房地产下个完整的定义应该是这样的：房地产是土地、建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区位的结合体。下面我们来了解房地产的各个组成部分。(一)实物形态房地产的实物形态包括土地、建筑物和其他土地附着物。它是指看得见、摸得着的部分，对建筑物而言是指外观、结构、材质、设备、装修等，对土地而言是指形状、平整程度、基础设施完备程度等。两宗权益、区位状况相同的房地产，如果在建筑结构、设备、1装修、空间布局、新旧程度等方面不同，其价值也会不同，甚至会有很大的差异。可见，房地产实物状况对房地产价值有很大的影响。1.土地从房地产估价的角度看，土地是一个立体的三维空间。其空间范围可分为三层：地球表面，称为地表；地球表面以上一定范围内的空间，称为地上空间；地球表面以下一定范围内的空间，称为地下空间。一宗土地的水平范围，是指该土地在地表上的“边界”所围合的区域。这个“边界”是以权属界线组成的封闭曲线。土地的自然实物形态是连绵无垠的，本身无范围可言，但因为人们在地表上人为的“划野分疆”，所以形成了一块一块或一宗一宗的土地，也使每块或每宗土地有了平面界址、形状和面积。宗土地的地上纵深范围，通常以飞机的飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所及为限。另外，地下资源、埋藏物等，法律可能规定属于国家或他人，也允许以出售、出租等方式将相应权益转让他人。2.建筑物建筑物有狭义和广义两种含义。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物；广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，不仅包括房屋，还包括构筑物。在房地产估价中一般将建筑物作为广义理解。房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所；构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、燧道、水坝等。3.其他土地附着物所谓其他土地附着物是指土地上除建筑物以外的自然物体和人造物体。自然物体如花草树木、矿物等，人造物体如埋设在地下的水管、电线、暖气设施，建造在地上的围墙假山、水池等。这些物体附着或嵌入土地或建筑物之中，通过有效的手段与主体部分结合为一体。如果将其剥离则会破坏土地或建筑物的完整性，会使土地或建筑物的价值明显减损，一般随着土地或建筑物的转让而一并转让。在现实估价中，这些附着物往往被视为土地或建筑物的组成部分。(二)权益体系随着经济的发展，房地产的权益逐步衍生。房地产所代表的社会财富比重越来越大，在房地产实物上往往附带着越来越多的权利，如所有权、使用权、租赁权、抵押权等，房地产从法律意义上看，本质上是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权益，这些权益构成了一个体系。于是，权益便成为房地产内容的组成部分房地产的权益是指无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、。2利益和好处。“房地产”中的“产”，就是将“房地”看成一项抽象化的财产。我国目前的房地产权益中，地产主要有土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权等。房产权益可以单独行使，主要有所有权、使用权、抵押权和租赁权等。房地产权利的完整程度、权利期限对房地产价值的影响很大，可以说，房地产价值的实质就是权益价格。(三)区位因素房地产的区位是指一宗房地产与其他物体在空间方位和距离上的关系，房地产始终处于一定的地理环境中，与区位的影响因素密不可分，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等。对区位的评价是一个综合的结果，除必须关注房地产的地理坐标外，还要考虑它的其他影响因素，而且这些因素的作用在不停地变化，如通信和交通技术的飞速发展，使人们过去的距离感在迅速缩短，过去很不方便的地方，可能区位条件很快得到改善。一个好的区位，也可能受环境污染的影响，变得很糟槽。人们越来越关注房地产的区位条件，两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，价值会有很大的差异。区位对房地产价值具有决定性的影响，于是区位便成为房地产内容的又一组成部分。所以，在理解房地产的概念时，要同时考虑它的实物形态、权益体系和区位因素。二、房地产的存在形态(一)土地土地作为房地产的一种存在形态，往往是指单纯的土地。在评估土地价值时，即使士地上有建筑物，也需要把土地作为独立的部分单独看待。如为确定划拨土地使用权进人市场需要补交土地使用权出让金时，就需要单独评估土地的价值。如何单独看待有建筑物的土地，具体做法有两种：一是无视建筑物的存在，将其设想为空地；二是考虑建筑物的存在对土地价值的影响，如待拆迁房屋对该土地的价值会有减价的影响。(二)建筑物建筑物作为房地产的另一种存在形态，往往是指单纯的建筑物，不包含土地部分。尽管建筑物与土地不可分离，但在特定情形下，可以把建筑物单独看待。如在房地产投保火灾险时评估其保险价值，就需要单独评估建筑物的价值。如何单独看待建筑物，具体做法有两种：一是无视土地的存在，将其设想为“空中楼阁”；二是考虑土地的存在对建筑物价值的影响，如在较偏僻的地方建造商场，该商场因土地位置较差不能充分发挥效用而导致市场价值较低。(三)房地房地即房与地的结合体，是指土地与建筑物合在一起时的情形，是较为常见的房地产·3·存在形态。此时不仅土地与建筑物在实物上是合在一起的，在估价时也需要把它们作为整体看待。三、房地产的特性房地产除具有财产的一般属性外，还具有特殊的属性，其特殊性导致房地产的存续使用及交易也具有特殊的属性。由于土地是房地产的根本，因此房地产的特性是以土地的特性为基础的。学习房地产估价必须对房地产的特性，尤其是土地的特性有全面、深人的了解。房地产具有自然和经济两方面属性。(一)自然属性房地产的自然属性决定于土地的自然属性，土地是大自然的产物，本身具有自然特征。具体包括以下几项。1.位置固定每块土地都是位置固定的一个立体空间，与相邻空间的位置是固定不变的，所以房地产又称“不动产”，不可移动性是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产的最主要特征。土地空间内的土壤、砂石及附着物等虽然可以移动、搬走，但是作为完整意义上的土地空间依然存在且位置不变。土地上的建筑物由于像树木“扎根”于土地之上，其位置通常也是固定的，不能移动。随着新技术的发展，已经可以对建筑物实施整体“平移”，但是我们要清楚，建筑物被移动的情况代价巨大，从经济角度看，是得不偿失的，往往是不得已而为之，很少应用。被移动的建筑物与原土地分离后，因为土地已经不再是原来的土地，作为房地产整体来说已经不再是原来的房地产。值得注意的是，房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却是可以改变的。因为对外交通、外部配套设施等的变化，均可以影响房地产的社会经济位置。2.非同质化房地产的非同质化特点，也称为独特性、个别性、差异性，是由房地产的不可移动性派生而来的。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产都会具有独一无二的空间位置，即使两宗房地产的物质实体一模一样，因为空间位置不同，也会造成差异。可以说，没有完全相同的两宗房地产。房地产的这种非同质化特点表现在以下几个方面：(1)从大范围上看：房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，如当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等。由于人们无法把房地产从低价地区搬到高价地区，所以房地产市场只能是地区性市场，而不是全国性市场，更不是全球性市场。(2)从不同的区位角度看：每宗房地产的日照、温度、湿度、交通、景观以及与重要场所（如市中心）的距离、外部配套设施、周围环境等，均处于相对稳定的状态，从而形成独。4有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同区位的房地产有优劣之分。(3)从同一区位的角度看：同一区位的房地产也会有位置、朝向、地形、地势、日照、温度、湿度、景观等方面的差异，如一栋楼的上下两个相邻的单元，它们的日照时间都会有一定差异。由于房地产的独一无二的特性，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别，使得房地产之间不能彼此完全替代，因此，房地产交易就不适宜采取看样品交易的方式。如商品房交易，购房者看样板房、沙盘、售楼书、照片等，只是作为了解产品的辅助手段，想要全面了解产品，还是要到楼盘所在地去观察、感受和体验。由于房地产这一特性，要求房地产估价必须进行实地查勘。3.使用期长对土地而言，使用期长也称为不可毁灭性或永续性。只要对土地进行适当的保护，土地的生产力或利用价值一般就不会丧失，能够一次又一次地被反复利用，可以说，土地的使用是无期限的。而建筑物虽然不像土地可以无限循环使用，但其寿命通常可达数十年甚至上百年，也称为耐久性。在正常情况下，建筑物很少发生自然倒塌，通常是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。由于使用期限长久，房地产可以为其拥有者带来持续不断的利益，因此，房地产可以作为长期投资对象。房地产的使用期限决定于国家的土地制度。从中国来看，由于土地使用权是有期限的因此，房地产的寿命受到土地使用权期限的制约。目前，我国建设用地使用权出让的最高年限：居住用地为70年；工业用地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游、娱乐用地为40年；综合或者其他用地为50年。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。建设用地使用权期满，除住宅建设用地使用权自动续期外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽然申请续期但未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。了解使用期限对房地产估价有重要的意义，如坐落位置很好、建筑物状况也很好的房地产，可能由于土地使用期限较短而降低房地产的价值(二)经济属性房地产的经济属性是指人类在开发、使用房地产过程中所表现出的特征。具体包括：1.供给稀缺土地是大自然的产物，不是人工生产的，属于不可再生资源。而地球表面积基本上是固定不变的，因此，地球上土地总供给量不能增加。土地的这种特性称为有限性、不可再生性。人类历史上，有过“填海、填湖造地”的行为，可以微量增加土地使用面积，但这种“造地”行为，代价高昂，面积不可能很大，其数量相对于现存的土地数量来说可以忽略。由于土地供给的稀缺，导致建筑物的数量也是有限的，尤其是好地段上的建筑物更是有限，这使得房地产具有独占性。一宗特定位置尤其是好位置的房地产被人占有以后，占。5有者可以获得生产或生活的场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景（如海水、阳光、沙滩)，或者可以支配相关的自然资源和生产力，而他人无法拥有这些，除非支付相当的代价购买，这就是房地产价格产生的原因。随着人类社会的发展和人民生活水平的提高，人类社会对各类房地产用地的需求不断增加，于是，产生供给有限与需求不断增长之间的矛盾，最终导致土地价格不断上涨。2.投资巨大城市中的房地产，不仅单价较高，而且每项房地产的总值巨大。从单价来看，每平方米土地或每平方米建筑面积房屋的价格，低则数千元，高则上万元甚至十几万元，繁华商业地段经常有“寸土寸金”之说。从总价来看，每项房地产都有一定的规模（如一定的面积），单元划分后，不可以按照平方米之类的小单位零星交易，因此，一项房地产通常为上百万元、上千万元、上亿元以及更多。可供利用的一块土地或一套住房的价值，比一件家具或一台电视机的价值要大得多，对普通居民来说，购买一套普通商品住宅通常需要花费其生的积蓄。因为单项价值巨大，房地产的管理、投资、交易等行为，必然与普通商品体现出不同的特点。3.用途广泛一幅土地往往有多种用途，既可以用于农业生产，也可以用于工业、商业、住宅、交通运输、公共建设等。在不同用途中还可以选择不同的利用方式，如居住用途有普通住宅、高档公寓和别墅；公寓中有老年公寓、青年公寓和学生公寓；既可以建平房也可以建多层或高层建筑。用途广泛主要是空地所具有的特性，土地一旦被开发完毕，再改变用途就比较困难。在市场经济中，房地产拥有者为了取得更高的回报，往往将土地用于高收益的用途，土地收益从高到低的顺序一般是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧地、森林、毛地、荒地。房屋的用途，在一定的范围内，也可以变化，如将临街的住宅改为门市。房地产虽然具有用途广泛的特性，但现实中房地产的用途并不是其拥有者可以随意决定的。房地产的开发和利用，一方面要符合国家法律和城市规划等的规定；另一方面存在着不同用途之间的竞争和优选。4.环境影响由于土地是自然联结在一起的，不能移动和分割，因此，每宗房地产都具有了特定的环境条件。这些环境因素构成房地产的外部影响因素，即经济学上所讲的“外部性”。相邻房地产之间互为环境因素，它们的用途、建筑高度、外观，配套设施等状况通常会影响对方。因此，房地产的价值不仅与其本身的状况有关，还受周围房地产的用途和开发利用情况的影响。这种影响可分为有利影响和有害影响。凡是改善环境条件的，均会提高其价值，即为有利因素，如在一幢住宅附近建花园、开辟绿地，或建造一个购物中心，完善交通；凡是破坏环境条件的，均会降低其价值，即为不利影响，如在其附近建有污染项目或减少绿地等。。6…···试读结束···...

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图书名称：《房地产企业全程会计核算与税务处理第2版》【作者】蔡昌主编；黄洁瑾，景志伟，阴长霖副主编【丛书名】北京中经阳光税收筹划事务所房地产智库【页数】357【出版社】北京：中国市场出版社,2016.02【ISBN号】7-5092-1451-0【价格】60.00【分类】房地产企业-企业-税务处理-中国-会计【参考文献】蔡昌主编；黄洁瑾，景志伟，阴长霖副主编.房地产企业全程会计核算与税务处理第2版.北京：中国市场出版社,2016.02.图书目录：《房地产企业全程会计核算与税务处理第2版》内容提要：本书共分为十三章,主要内容包括:房地产企业会计核算与税务处理概述企业设立阶段的会计核算与税务处理、获取土地阶段的会计核算与税务处理等。《房地产企业全程会计核算与税务处理第2版》内容试读第一章房地产企业会计核算与税务处理概述已房地产全业金程会计枝算与我务处理FA料GDICHA制GIVEOUANCHE6KUALIHESUANYUSHUIWUCHUL第一节房地产开发经营的主要特点房地产开发企业的类型与主要业务一】房地产开发企业的类型房地产开发企业是指依法设立、从事房地产开发和经营、具有独立法人资格的经济实体。不同的房地产开发企业具有不同的经营理念和经营模式，但总体上可以概括为以下两类：1.销售开发产品模式房地产企业通过购买土地、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段，将开发完成的房地产移交给购买者，并一次性取得销售收入。房地产企业销售开发产品是为了回收资金、实现盈利。2.自持物业模式将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入。房地产开发企业持有房地产的目的在于获取长期的租金或增值收益。自进入21世纪以来，越来越多的房地产企业选择了自持物业模式，并完成了从开发商向不动产商的转变。【二)房地产开发企业的主要业务房地产开发企业可以将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分开开发。它既是房地产产品的开发者，又是房地产商品的经营者。1.土地的开发与经营房地产开发企业将有偿获得的土地开发完成后，既可将土地再次有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。2.房产的开发与经营房产的开发指房产的建造，房产的经营指房产的销售与出租。企业开发完成房产后，可作为商品作价出售、自持使用或对外出租。房地产企业开发的房产，按用途可分为商品房、出租房、安置房和代建房等。2第一章房地产企业会计核算与税务处理概述3.城市的开发和建设房地产企业开发有偿转让的城市配套设施，也开发建设不能有偿转让的、为开发产品服务的公共配套设施。总之，房地产企业越来越多地为城市开发和建设服务。4.代建工程的开发房地产开发企业接受政府和其他单位委托，代为开发建设工程项目。●房地产开发业务的主要特征1.开发产品类型多，用途多样性开发产品按类型可划分为土地、商品房、配套设施、代建工程的开发；按用途划分为销售、出租、自用。2.投资成本巨大且成本项目较多项目开发时间长，多以分期滚动开发方式进行，成本计算复杂，项目清算前难以精确计算成本。开发前期应按项目成本对象编制开发成本预算，开发过程中按预算执行或根据变化情况及时修订预算并执行，实际开发成本在项目完工办理成本决算后才能最终确认。3.销售收入种类多，销售行为接受政府监管房地产开发企业的收入主要包括土地转让收入、房屋销售收入、配套设施的销售收入、代建工程开发收人、出租商品房的租金收入等。商品房的预售首先要获得房屋的销售许可证及预售许可证审批，然后签订统一格式的预售合同并在房产管理部门备案。竣工后经建设管理部门验收合格之后，按实际测量面积结算房款，交付业主后须办理房屋的产权过户手续，完成房屋的销售。所以，房地产企业的收人确认相对于普通的生产型企业具有一定特殊性。●房地产开发经营的主要流程房地产开发企业将自有资金投资于具体的房地产项目，其主要开发流程包括土地取得阶段、前期准备阶段、建设施工阶段、房产销售（预售）阶段、项目清算阶段、自持物业阶段。一土地取得阶段土地取得阶段的主要工作是通过各种方式获得开发性质的用地，以拿到土地使用权为目标。取得土地使用权有多种方式，包括土地购入方式、土地置换方式、接受土地投资方式、土地的非货币资产换入方式等。已房地产仓业金程会计算与极务处理FANGDICHANOIVEQUANCHENGKIALIHERUANYUSHIFWUCHUL【二前期准备阶段前期准备阶段的工作主要包括房地产项目的立项及可行性分析、项目设计等。同时，房地产开发企业要根据具体情况对投资来源、建设方式、经营模式等方面进行详细的规划和战略决策。战略决定成败，前期准备阶段是项目运作的首要环节，也是房地产开发项目成功与否的关键。三)建设施工阶段在该阶段，房地产开发企业要根据已经确定的规划和设计方案，通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建造过程，并使其达到验收标准。该阶段是房地产项目开发的中心环节，决定着开发项目的质量与档次。(四)房产销售（预售阶段房地产开发企业通过出售房产，回笼资金、获取利润。这个阶段一般也会采取房产预售方式获取现金流。五项目清算阶段项目清算阶段一般涉及土地增值税的清算、企业所得税的汇算清缴工作。这一阶段是形成最终财务、税务结果的阶段，其过程比较复杂。(六)自特物业阶段对于自持物业，房地产开发企业通过招商、招租、开办企业等方式，取得租金或经营收人。房地产开发流程及系统功能划分如图1-1所示。项目建议书范围管理投资估算可行性研究报告十信息管理设计单位设计工作设计总概算预算成本控制初步设计技术设计施工图设计建设准备施工图预算施工单位建设实施进度控制投标、签约阶段施工准备阶段生产准备施工阶段验收、交工阶段保修服务阶段竣工验收竣工决算质量控制交付使用图11房地产开发流程及系统功能划分4第一章房地产企业会计核算与税务处理概述第二节房地产开发企业会计核算制度的演进房地产开发企业会计核算制度就是房地产开发企业专用的会计核算程序与方法，是房地产开发企业发展过程中自然演变而成的会计核算规范。房地产开发企业会计核算制度的形成和发展过程，既是同中国会计改革与发展紧密相联系的过程，也是从简单核算到全面系统反映的过程，还是从行业会计制度到《企业会计准则》、再向国际会计准则趋同发展的过程。中国会计变革促进了房地产企业会计核算制度的发展。总体来看，房地产企业会计核算制度经历了四个发展阶段。●房地产开发企业会计制度形成的前期房地产开发企业会计制度形成的前期具体指的是国营城市建设综合开发企业会计制度施行之前的阶段这一阶段曾执行过三项会计制度，即1983年年底以前执行的《基本建设简易会计制度》，1984年1月1日至1986年年底执行的《国营建设单位会计制度一会计科目和会计报表》，1987年1月1日至1988年年底执行的修订后的《国营建设单位会计制度一会计科目和会计报表》。这一阶段处于房地产业复苏和初步发展时期，会计核算要求不高，会计科目也比较简单，会计报表主要是资金平衡表、基建投资表和专用基金表，其中资金平衡表后期不再保持三段平衡式。尽管1987年新修订的会计制度增设了基建借款情况表和投资包干情况表，但是并未根本改变会计核算方法。这一阶段仍然处于会计核算工作的初级阶段。后来，特别是1988年8月《国营城市建设综合开发企业成本管理暂行办法》颁布实施后，房地产企业会计核算才上了新的台阶，为后期行业会计制度的出台奠定了基础。●《房地产开发企业会计制度》实施阶段1989年1月1日开始施行《国营城市建设综合开发企业会计制度一会计科目和会计报表》，这可以说是房地产开发企业第一项行业性会计制度，尽管尚不全面，但对房地产行业会计核算的影响很大。1993年7月1日《房地产开发企业会计制度》的实施，更进一步规范了房地产行业会计核算制度，直至2005年企业全面实行统一会计制度，这一阶段也是整个房地产业快速发展并不断走向成熟的时期，特别是1993年中国进行的会计改革，改变了以计划经济为基础的会计模式，将原来资金平衡表的体系改变为资产负债表体系。○之房地产企业全程会计核算与税务处理ANGDICHANOIYEQUANCHENGKIALIHESUANYUSHIWUCHUL这一阶段进一步规范了开发产品成本核算，建立开发成本一级科目来强化成本核算和管理，明确开发贷款利息分摊方法，允许采取加速折旧和谨慎性会计原则，房地产行业中的股份制企业开始计提四项资产损失或减值准备。建立了企业资本金制度，确立所有者权益和资本保全制度。这一阶段财政部发布并修订了16项具体会计准则和1项基本准则，房地产企业中的股份有限公司是会计制度与会计准则同时在企业施行，其中有7项具体会计准则和1项基本准则在所有的企业施行，相对稳定的行业会计制度开始实施，是形成行业会计制度和会计准则并存的阶段，也是股份有限公司和上市公司中的房地产企业会计制度变革较大的阶段。色房地产开发企业实施统一会计制度阶段2005年1月1日起执行统一的《企业会计制度》。这次改革实现了与国际会计惯例的充分协调，统一了企业会计标准和会计政策，促进了企业公平竞争和现代企业制度的建立，为企业自主经营创造条件，适应市场经济发展的要求。(1)在房地产企业会计核算方面，增加执行原上市公司施行的其余9项具体会计准则，改为执行16项具体会计准则和1项基本准则，还修改或增加了关于债务重组、非货币交易和以“放弃非现金资产”的方式取得的长期股权投资的会计处理等方面的内容。(2)“实质重于形式”是一项重要的国际会计惯例，《企业会计制度》对收入确认原则作出了规定，房地产企业商品房的销售收入确认也执行这项规定(3)房地产企业在商品房开发过程中发生的借款费用有了具体准则的规定，对于借款费用的构成范围，资本化的金额和时点作出具体明确规定。四房地产开发企业执行《企业会计准则》《企业会计准则》是由1项基本准则和38项具体准则及应用指南和准则讲解构成的一个完整会计准则体系。房地产企业中的上市公司已成为第一批执行《企业会计准则》的企业。结合房地产业上市公司已执行《企业会计准则》的实践，会计准则体系主要具有以下特点：(1)引进《国际财务报告准则》的一些新概念和新方法。将中国原有的会计准则中与《国际财务报告准则》不同的计量方法进行了较大幅度的调整，使之尽可能地符合国际惯例，体现了与《国际财务报告准则》的趋同。(2)大量应用公允价值计量方法。经分析，在38项具体会计准则中涉及公允价值计量的会计准则有23项，这对房地产企业的会计核算产生重大影响。(3)引入投资性房地产的概念。《企业会计准则》将为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产单独归类为投资性房地产核算，并规范其确认计量和披露，有条件地引入公允价值计量的模式，并进一步规定公允价值模式一经确定不能随意变更。6···试读结束···...

2022-09-13 税务蔡昌 中国税史 蔡昌

图书名称：《房地产企业全程会计核算与税务处理第3版》【作者】蔡昌，黄洁瑾著【页数】486【出版社】北京：中国市场出版社,2017.10【ISBN号】978-7-5092-1575-3【价格】78.00【分类】房地产企业-会计-中国【参考文献】蔡昌，黄洁瑾著.房地产企业全程会计核算与税务处理第3版.北京：中国市场出版社,2017.10.图书封面：图书目录：《房地产企业全程会计核算与税务处理第3版》内容提要：北京中经阳光税收筹划事务所·房地产智库成果■提供房地产开发企业可以直接套用的会计科目表、成本核算明细科目等完善的账务核算体系■按房地产开发企业的业务流程讲解会计核算和税务处理，边开发边做账务处理■提供来自标杆房地产企业关于增值税、企业所得税、土地增值税的系统性实战案例，对照操作降低税务风险《房地产企业全程会计核算与税务处理第3版》内容试读01房地产企业会计核算与税务处理概述THEWHOLEPROCESSOFFINANCIALACCOUNTINGANDTAXTREATMENTFORREALESTATEENTERPRISES2」房地产企业金程金计核算与税务处理（第三版）第一节房地产开发经营的主要特点一、房地产开发企业的类型与主要业务(一)房地产开发企业的类型房地产开发企业是指依法设立、从事房地产开发和经营、具有独立法人资格的经济实体。不同的房地产开发企业具有不同的经营模式，但总体上可以概括为以下两类：1.销售开发产品模式房地产企业通过购买土地、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段，将开发完成的房地产移交给购买者，并一次性取得销售收入。房地产企业销售开发产品是为了回收资金、实现盈利。2.自持物业模式将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入。房地产开发企业持有房地产的目的在于获取长期的租金或增值收益。进人21世纪以来，越来越多的房地产企业选择了自持物业模式，并完成了从开发商向不动产商的转变。(二)房地产开发企业的主要业务房地产开发企业可以将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分开开发。它既是房地产产品的开发者，又是房地产商品的经营者。1.土地的开发与经营房地产开发企业利用有偿获得的土地使用权完成开发后，既可将土地使用权再次有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地使用权出租业务。2.房产的开发与经营房产的开发指房产的建造，房产的经营指房产的销售与出租。企业开发完成房产后，可作为商品作价出售、自持使用或对外出租。房地产企业开发的房产，按用途可分为商品房、出租房、安置房和代建房等。第一罩房地产企业会计核算与税务处理概述3.城市的开发和建设房地产企业既开发可以有偿转让的城市配套设施，也开发不能有偿转让的、为开发产品服务的公共配套设施。总之，房地产企业越来越多地为城市开发和建设服务。4.代建工程的开发房地产开发企业接受政府和其他单位委托，代为开发建设工程项目。二、房地产开发业务的主要特征1.开发产品类型多，用途多样开发产品按类型可划分为土地、商品房、配套设施、代建工程的开发；按用途划分为销售、出租、自用。2.投资成本巨大，成本项目较多项目开发时间长，多以分期滚动开发方式进行，成本计算复杂，项目清算前难以精确计算成本。开发前期应按项目成本对象编制开发成本预算，开发过程中按预算执行或根据变化情况及时修订预算并执行，实际开发成本在项目完工办理成本决算后才能最终确认。3.销售收入种类多，销售行为受到政府监管房地产开发企业的收入主要包括土地转让收入、房屋销售收入、配套设施的销售收入、代建工程开发收入、出租商品房的租金收入等。商品房的预售首先要获得房屋的销售许可证及预售许可证审批，然后签订统一格式的预售合同并在房产管理部门备案。竣工后经建设管理部门验收合格之后，按实际测量面积结算房款，交付业主后须办理房屋的产权过户手续，完成房屋的销售。所以，房地产企业的收人确认相对于普通的生产型企业具有一定特殊性。三、房地产开发经营的主要流程房地产企业在开发过程中涉及土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等政府部门，房地产企业开发过程中各政府部门的职能如图1-1所示。房地产开发企业将自有资金投资于具体的房地产项目，其主要开发流程包括土地使用权取得阶段、前期准备阶段、建设施工阶段、房产销售（预售）阶段、项目清算阶段4房地产企业全程金计核算与税务处理（第三版）拍挂标卖议开发商获取土地《土地出让合同》《国有土地使用证》审核用地是否符合《建设用地规划1立项规划局城市规划许可证》P7审核项目总投资《固定资产投资发改委审核项目投资计划许可证》PS规划设计设计单位按照土地指标进行设计方案设计尺7施工图设计2设计审核是否符合规划、规划局规范和环境要求；《建设工程规划是否符合消防要求许可证》地价款已付清开发商开工申请施工企业已落实尺资金已落实3施工建设局审核资金是否落实《建设工程施工审查施工企业资质许可证》施工单位进场、执行施工图，监理单位将蓝图变为现实规划、消防、隐蔽工程随时验收环保、电梯、主体工程最早验收→主体工程竣工验收合格证燃气等部门专项工程分部验收分项工程竣工验收合格证4验收勘察、设计、施竣工验收《建设工程竣工工、监理部门最后进行验收报告》建设局监督、备案《工程竣工验收备案证明书》7国土资源和房地《预售许可证》产管理局符合预售条件《销售许可证》5交付使用→7《买卖合同》开发商交付使用《房屋所有权证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》图11房地产开发流程与各政府部门的职能第一房地产企业会计核算与税务处理概述自持物业阶段。(一)取得土地使用权阶段取得土地使用权阶段的主要工作是通过各种方式获得开发性质的用地，以拿到土地使用权为目标。取得土地使用权有多种方式，包括购人方式、置换方式、接受土地使用权投资方式、非货币资产换入方式等。(二)前期准备阶段前期准备阶段的工作主要包括房地产项目的立项及可行性分析、项目设计等。同时，房地产开发企业要根据具体情况对投资来源、建设方式、经营模式等方面进行详细的规划和战略决策。战略决定成败，前期准备阶段是项目运作的首要环节，也是房地产开发项目成功与否的关键。(三)建设施工阶段在该阶段，房地产开发企业要根据已经确定的规划和设计方案，通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建造过程，并使其达到验收标准。该阶段是房地产项目开发的中心环节，决定着开发项目的质量与档次。(四)房产销售（预售）阶段在该阶段，房地产开发企业通过出售房产，回笼资金、获取利润。这个阶段一般会采取房产预售方式获取现金流。(五)项目清算阶段项目清算阶段一般涉及土地增值税的清算、企业所得税的汇算清缴工作。这一阶段是形成最终财务、税务结果的阶段，其过程比较复杂。(六)自持物业阶段对于自持物业，房地产开发企业通过招商、招租、开办企业等方式，取得租金或经营收人。第二节房地产开发企业会计核算制度的演进房地产开发企业会计核算制度就是房地产开发企业专用的会计核算程序与方法，是房地产开发企业发展过程中自然演变而成的会计核算规范。房地产开发企业会计核算制度的形成和发展过程，既是同中国会计改革与发展紧密相联系的过程，也是从简单核算6/房地产企业全程会计核剪与设务处理（第三饭）到全面系统反映的过程，还是从行业会计制度到《企业会计准则》、再向国际会计准则趋同发展的过程。中国会计变革促进了房地产企业会计核算制度的发展。总体来看，房地产企业会计核算制度经历了四个发展阶段。一、房地产开发企业会计制度形成的前期房地产开发企业会计制度形成的前期具体指的是国营城市建设综合开发企业会计制度施行之前的阶段。这一阶段曾执行过三项会计制度，即1983年年底以前执行的《基本建设简易会计制度》，1984年1月1日至1986年年底执行的《国营建设单位会计制度一会计科目和会计报表》，1987年1月1日至1988年年底执行的修订后的《国营建设单位会计制度一会计科目和会计报表》。这一阶段房地产业处于复苏和初步发展时期，会计核算要求不高，会计科目也比较简单，会计报表主要是资金平衡表、基建投资表和专用基金表，其中资金平衡表后期不再保持三段平衡式。尽管1987年修订的会计制度增设了基建借款情况表和投资包干情况表，但是并未根本改变会计核算方法。这一阶段仍然处于会计核算工作的初级阶段。1988年8月《国营城市建设综合开发企业成本管理暂行办法》的颁布实施，使房地产企业会计核算迈上了新的台阶，为后期行业会计制度的出台奠定了基础。二、房地产开发企业会计制度实施阶段1989年1月1日开始施行的《国营城市建设综合开发企业会计制度一会计科目和会计报表》，可以说是房地产开发企业的第一项行业性会计制度，尽管尚不全面，但对房地产行业会计核算的影响很大。1993年7月1日《房地产开发企业会计制度》的实施，更进一步规范了房地产行业会计核算制度，直至2005年企业全面实行统一会计制度，这一阶段也是整个房地产业快速发展并不断走向成熟的时期，特别是1993年中国进行的会计改革，改变了以计划经济为基础的会计模式，将原来资金平衡表的体系改变为资产负债表体系。这一阶段进一步规范了开发产品成本核算，建立开发成本一级科目来强化成本核算和管理，明确开发贷款利息分摊方法，允许采取加速折旧和谨慎性会计原则，房地产行业中的股份制企业开始计提四项资产损失或减值准备。建立了企业资本金制度，确立了所有者权益和资本保全制度。这一阶段财政部发布并修订了16项具体会计准则和1项基本准则，其中有7项具体会计准则和1项基本准则在所有的企业施行，房地产企业中的股份有限公司则同时施···试读结束···...

2022-09-13 蔡昌宪 蔡昌永

图书名称：《中国住房制度与房地产税改革》【作者】贾康等著【丛书名】中国新供给经济学研究书系【页数】418【出版社】北京：企业管理出版社,2017.01【ISBN号】978-7-5164-1435-4【分类】房地产税-税收改革-研究-中国-住房制度改革-研究-中国【参考文献】贾康等著.中国住房制度与房地产税改革.北京：企业管理出版社,2017.01.图书封面：图书目录：《中国住房制度与房地产税改革》内容提要：本书全面分析房地产税的背景、走向，从中国房地产制度这个大背景下研究房地产税，并提出了“双轨统筹”的核心政策建议，从中央地方税制改革的走向上研究房地产税，从试点经验到国外比较的维度来研究房地产税，不仅学术视野宽，也充分接地气，书中包含了作者团队的大量一线调查经验数据。《中国住房制度与房地产税改革》内容试读绪论建立符合国情和可持续发展要求的“双轨统筹”住房制度模式在我国工业化、城镇化快速推进的近十余年中，多数城市住房价格持续快速上涨，大大超过经济增长和居民收入增长，与“住有所居”和“房地产业发展”相关的各种矛盾和问题日益凸显，“房奴”、“蜗居”、“蚁族”与“房姐”、“房叔”、“房婶”并存的巨大反差和不公平感，引发并加深社会不满情绪。关于住房制度和房地产市场调控，政府高度重视，出台实施了多轮调控与改革措施，但经验教训仍待全面深入总结。在迈向全面建成小康社会和经济发展新常态下，为低收入群众提供住房保障、稳定房地产市场发展的任务重、压力大、形势严峻，迫切需要加强和优化制度与政策的顶层设计，按照党的十八大报告提出的“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”和新型城镇化的要求，深化住房制度改革，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，促进房地产业的健康、可持续发展和社会和谐，满足全体社会成员“住有所居”之需。一、我国住房制度改革的基本成效住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分。1994年7月，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号），确定房改的根本-001-ZHONGGUOZHUFANGZHIDU|中国住房制度与YUFANGDICHANSHUIGAIGE房地产税改革目标是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系：建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。1998年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），进一步确定了深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。同时决定，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。国发〔1998)23号文被人们称为中国住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的终结和新的住房制度的开始。总体而言，我国城镇住房制度改革的推进顺应了市场经济体制发展的要求，基本建立了与社会主义市场经济体制相适应的城镇住房制度体系框架，并根据经济社会发展的不同阶段不断改革和完善住房政策，取得了一系列积极成效。城镇居民住房基本实现自有化和商品化。根据住房和城乡建设部提供的数据显示，截至2010年底，我国城镇居民人均住房面积已经超过30平方米，家庭自有住房率达到80%以上；根据中国金融调查(CHFS)数据，2011年全国家庭自有住房拥有率为89.68%,城市家庭自有住房拥有率为85.39%。以商品房、限价商品房、经济适用住房、公共租赁房和廉租住房等结合构成的住房供应体系初步成型；住房多元化的投资、持续化的融资、专业化的生产和服务、市场化的交换、货币化的分配和多数社会成员家庭住房消费主要由市场调节的体制基本建立。住房制度改革使住房资源配-002-绪论建立符合国情和可持续发展要求的“双轨统筹”住房制度模式置优化，住房扩大再生产持续实现，房地产业迅速崛起，房地产投资快速增长，房地产增加值在国民经济中占有重要地位，并带动几十个相关产业的发展，为拉动GDP增长做出了重要贡献；城镇居民住房面积、住房质量和住房成套率显著提升；基础设施、公共服务和居住环境显著改善。作为配套改革重大措施之一，住房改革减轻了国有企业负担，促进了企业经营机制的转化；缓解了财政沉重的投资建房和维修管理费用：撬动了住宅需求和住房投资，带动了国民经济的发展，增加了政府财政收入。二、中国住房政策与市场调控面临的困境：相关因素与问题分析近年来，随着市场房价总体水平持续快速攀升，房价收入比不断走高，越来越多的进城务工人员和不少城市“收入夹心层”人员难以从市场上获得“承担得起”的住房。而一轮比一轮“严厉”的房地产宏观调控，却被社会指责为“空调”，不仅让很多民众继续“望房兴叹”，也有损政府的公信力。住房市场的供求矛盾、特别是带有结构性特征的住房可支付能力的社会分层和社会矛盾问题随之加剧，房地产市场秩序紊乱，社会成员的不动产配置状况两极分化，威胁社会公正，影响社会安定。影响住房价格与住房不动产配置的，不仅有房地产市场供需变动的即期因素，更有影响供需力量的长期、潜在、综合因素，包括城镇化、社会分配差距拉大、房地产过度金融化、土地供应机制和不动产溢价的调节机制等。从某种意义上来说，我国住房制度改革和房地产市场调控中的困境集中且典型地映射了我国经济转型和社会变迁中的深层次、综合性、全局性的矛盾和问题。(一)城镇化因素改革开放以来，我国城镇化率年均提高1.02个百分点；2000年以来，城镇化率年均提高1.36个百分点。过去30多年，城镇化率（常住人口城镇化率）从1978年的17.9%上升至2012年的52.57%，2015年进一步提高到为56.10%，已与世界平均水平大体相当。根据世界各国城市化的一般规律可知，当前我国仍处在城镇化率-003-ZHONGGUOZHUFANGZHIDU|中国住房制度与YUFANGDICHANSHUIGAIGE房地产税改革30%~70%的快速发展期。新型城镇化的核心问题，是要有序推进农业转移人口的市民化。据公安部统计，2010-2012年，全国农业人口落户城镇的数量为2505万人，平均每年达到835万人，再加上并不落户但却在城镇常住和工作的流动人口，这一部分社会成员的住房需求十分庞大。未来20-30年，估计我国的城镇化率仍将保持年均1%左右的增长速度，相当于每年平均约有1400万农村人口转移至城市。目前城镇人均住房面积为35平方米左右，假定新移民人均住房面积需求较低一平均为30平方米，则为满足这些新移民居住的住宅面积将年均达到4.2亿平方米。以住房套均面积70平方米估算，则每年城镇住房新增需求要达到600万套，这还不包括原有城镇居民的改善性住房需求。新型城镇化对住房政策体系提出了新的挑战。首先，“住有所居”对住房保障目标与重点产生深远影响。“住有所居”首先强调的是保障中低收入群体的居住权利，而不是住房产权。其次，社会和谐的城镇化对住房保障客体及保障房布局等提出了更高要求。在住房方面，社会和谐的城镇化主要体现在要解决农民工住房问题与促进不同收入阶层在社会层面的混合居住等。再次，提高城镇化质量对保障性住房周边的公共基础设施提出了同步要求。城市的本质内涵是使人们生活更加美好宜居成为新型城镇化的客观要求，而为低收入群体创造一个宜居的住房环境，特别是对保障性住房相关的周边公共基础设施建设，成为政府完善住房保障工作的重点内容。这些都可归于公共财政必须推进的“基本公共服务均等化”的重要内容。上海易居研究院刘卫卫、朱光等研究人员利用经济学弹性系数原理，通过定量分析，得出城镇化率变化与住房指标变化间可量化的相关关系。譬如，全国城镇化率提升1%，相应住房投资增长7%，住房销售面积增长5.7%，住房竣工面积增长2.7%,人均住房面积增长1.4%等。①在这种背景下，城市住房“供不应求”带有长期趋势特征，十分需要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量趋于基本平衡、结构基本合理、房价、房租水平与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。①易尚斌：《新型城镇化是未来中国经济发展重点》，《房地产时报》2013年05月03日。-004-绪论建立符合国情和可持续发展要求的“双轨统筹”住房制度模式(二)人口总量与结构的变化：总规模上升、老龄化和家庭“小型化”人口是房地产需求的基础性因素，一个国家的住宅需求量主要是根据这个国家的人口数量、年龄结构和家庭分裂速度决定的。人口总量、家庭结构、地域集聚特征是影响住房需求的长期因素。经济学中“刚性需求”是指社会主体为了满足自身生存需要而产生的需求，住宅属于生活必需品，人们为了满足生存和发展的基本需要势必会对其提出的需求，就属于“刚性需求”。在这种“刚性需求”作用下，住宅需求量始终伴随人口数量和结构性变化而在总体上发生改变。我国仍处在总人口的上升区间但未来会达峰值而转为稳定状态，截至至第六次全国人口普查，我国较2000年底净增人口达到近7390万。伴随人口增长，我国房屋竣工面积也从2000年底的80715万平方米上升到2009年底的245402万平方米，9年时间增加了两倍以上。房屋建筑面积显著增长的趋势与人口对住房提出的“刚性需求”密切相关，同时也与中国步入“中等收入”社会而必然产生的大基数人口对住房提出“改善性需求”有关，因此人口数量的逐年增加极大地刺激新增基本需求、改善性需求合成的住房总需求的上升。同时，中国的家庭人口平均数已从1990年的3.96人/户下降到了2008年的2.96人/户，并在不断的下降中，这种家庭向“小型化”的裂变，自然也会对住房需求的上升带来可观的影响。当然也应看到，我国人口抚养比自1950年到1964年保持上升趋势，从61.0%上升到79.4%。从1964年开始，人口抚养比持续下降，使中国进入人口红利时代，这种趋势持续到2013年左右。2013年之后，人口老龄化速度加快，中国将从“人口红利期”转为“人口负债期”（图绪-1），与此相关全社会老龄化及储蓄率的降低，会带来未来对房地产价格的降低影响。1991-2009年近20年间，中国的购房年龄人口总数从3.45亿增长到4.65亿，增幅为34.8%，而全国普通商品住宅价格则从每平方米756元增长到4474元，扣除通货膨胀因素的影响，增幅为392%。但从2015年之后，适龄购房人口数将开始呈现下降趋势。截至2015年底，我国60岁以上的老人达2.22亿人，根据国家统计局的数据，2015年城镇人口的比重达到56.1%。30年以后，按照平均寿命预期值-005-ZHONGGUOZHUFANGZHIDU中国住房制度与YUFANGDICHANSHUIGAIGE房地产税改革计算，加上上世纪五六十年代高峰时期出生的人口，将一共约有4亿以上的人口死亡。上世纪七八十年代出生的2亿多人口，届时也开始进入老龄化阶段。前30年，在城里购买商品房居住或投资的主要是这两代人群体，而30年后，城市将可能空出一亿套以上的商品住房。随着人口出生率的下降，中国人口进入负增长时期适龄购房人口总数的持续减少①，以及老龄化社会特征继续显现，又将会对商品住宅市场产生很大影响，很多城市将不但很难再有新增的住房需求，原有住房需求可能还会表现为下降。虽然会有一些更新、改善房产的需求，但总体上届时房地产业需求下降不可避免，除少数人口聚集效应仍十分显著的大城市外，一般城市的住房将会出现普遍过剩。中国家庭规模“小型化”趋势会在未来几十年内一定程度上抵消人口下降带来的影响，但作用毕竟有限。12010080人口红利期人口负债期60020一人口总抚养比0CRCh.CM.COC°8图绪-1“人口红利期”向“人口负债期”的转换(三)社会收入分配和不动产配置（占有）的失衡与秩序紊乱，加剧住房矛盾，并形成恶性循环党的十七大报告提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”，对此社会上有①根据许子枋(2013)的测算，我国购房适龄人口(25-49岁)总量将于2015年开始下降，2017年全国首次购房适龄人口(25-35岁)将在达到2.5亿人的高峰之后进入长时间的下降通道。见许子枋：《中国房地产，大萧条还有多远》，26,266,267,湖南人民出版社，2013年8月第1版。-006-···试读结束···...

2022-09-13

图书名称：《让你成为房产专家购房置业常见问题与房地产知识速查速用》【作者】余源鹏著【丛书名】房地产实战营销丛书【页数】215【出版社】北京：机械工业出版社,2018.08【ISBN号】978-7-111-60478-5【价格】48.00【分类】房地产-基本知识【参考文献】余源鹏著.让你成为房产专家购房置业常见问题与房地产知识速查速用.北京：机械工业出版社,2018.08.图书封面：图书目录：《让你成为房产专家购房置业常见问题与房地产知识速查速用》内容提要：本书提炼和总结了常见和实用的房产常识，内容包括常见的房屋类型，购房置业常见术语，选购房产，房屋销售价格，购房合同，交易税费，购房抵押贷款，产权登记，验房与收房，家庭装修，物业管理，房产投资，房屋出售与出租。通过阅读本书，读者可以全面了解房产的有关知识，及相关问题的处理方法与技作巧，从而成为房产方面的专家。本书可作为广大购房置业人员，房地产开发企业、房地产中介服务企业相关从业人员，有意进入房地产行业的入门人员的参考用书。《让你成为房产专家购房置业常见问题与房地产知识速查速用》内容试读第1章常见的房屋类型让你成为房产专家1.1房屋开发类型1.什么是商品房？商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。其按法律法规及有关规定可在市场上自由交易，包括新建商品房、存量房等。它是房地产开发企业开发建设的供销售的房屋，能办理产权证和国土证，可以自定价格出售。2.什么是存量房和增量房？存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。增量房是指房屋开发一级市场所开发出的新房，是相对于存量房而言的房屋，包括商品房和经济适用房的预售房和现房。3.现房、准现房、期房、楼花分别指什么？现房是指房地产开发企业已办妥房地产权证（大产证）的商品房，购房者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上现房是指项目已竣工可入住的房屋。准现房是指房屋主体已基本封顶完工但未竣工验收的房屋，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，户型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。期房是指房地产开发企业从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证)止的商品房。购房者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房销售在我国港澳地区称为卖“楼花”，这是当前房地产开发企业普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。楼花，在我国香港早期是指未完工的物业（即在建物业），现在一般指未正式交付之前的商品房。4.什么是尾房？尾房又称扫尾房，它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的002●●第1章常见的房屋类型种。一般情况下，当商品房屋销售量达到90%后，就进入房地产项目清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。房地产开发企业经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或楼层不佳、位处两级等。5.毛坯房、成品房和装修房有什么区别？毛坯房是指商品房交付使用时只有门框没有门或只有外门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房。成品房是指对墙面、顶棚、门套、地板实行装修的商品房。装修房是指在成品房装修基础上，对卫生间和厨房进行整体厨卫装修的商品房。1.2房屋产权类型1.什么是私房和公房？私房也称私有住宅、私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。公房也称公有住房或国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房，这两类房均为使用权房。其中，归房管局管理的称为直管公房；归各单位管理的称为自管公房。可售公房按成本价向工薪阶层出售，它是按房屋建造成本制订的售房价格，包括征地和拆迁补偿费、勘察设计及前期工程费、建安工程费、小区基础设施配套费、管理费、贷款利息和税金等七项因素。不可售公房是指根据现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房。它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分003让你成为房产专家「公寓、花园住宅等成套房屋。2.什么是房改房？房改房又称为已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，最初职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。3.保障性住房有哪些类型？保障性住房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象、承租或销售价格，具有保障性质的政策性住房。主要包括经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房、单位集资建房等。根据规定，市、县国土资源、住房城乡建设（房地产、规划）主管部门要共同建立保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房、中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快住房项目的供地、建设和上市，尽快形成住房的有效供应。4.什么是经济适用住房？经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，是与一般商品房相对而言的一种具有社会保障性质的商品房，具有经济性和适用性。经济性是指房屋价格相对于市场价比较低，旨在适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是通过降低标准来降低房价。经济适用住房的价格控制主要是通过政府给予用地、计划、规划、拆迁和税费等方面的政策扶持实现的。5.哪类家庭可以申请购买经济适用住房？符合以下条件的城市低收入家庭可以申请购买经济适用住房：1)具有当地城镇户口。004●●第1章常见的房屋类型2)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准。3)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。经济适用住房资格申请采取街道办事处（镇人民政府），市（区）、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况。经审核公示通过的家庭，由市、县人民政府经济适用住房主管部门发放准予购买经济适用住房的核准通知，注明可以购买的面积标准，然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。但以下城市低收入家庭不能购买经济适用住房：1)已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房。2)已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。6.什么是集资房？单位集资建房简称集资房，根据2007年《经济适用住房管理办法》规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。单位集资建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房有关规定严格执行。集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、单位职工个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权；个人部分出资的，拥有部分产权。7.什么是廉租住房？廉租住房简称廉租房，是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇005让你成为房产专家居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房只租不售，向城市低收入困难家庭出租，只收取象征性的房租。廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。实施廉租住房保障，主要是通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。廉租住房紧缺的城市，应当通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。8.什么是公共租赁住房？公共租赁住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和出租价格，按照合理标准筹集，主要面向低收入住房困难家庭出租的具有保障性质的住房。公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。承租人购买、受赠、继承或者租赁其他住房的，应当退出。公共租赁住房租金水平，由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。9.什么是限价房？限价房是指通过多种形式筹集，限定套型和销售价格，实行定向销售，用于解决城镇中低收入家庭和特殊群体住房困难的政策性住房。限价房，又称限房价、限地价的“两限”商品房，是一种限价格、限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式建造、售卖。与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对房地产开发企业的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。限价房主要针对两部分人群：一是具备一定房产消费的人群，二是定向购买的拆迁户。006···试读结束···...

2022-09-13 购房置业是什么意思 购房置业计划书

图书名称：《2017中国房地产统计年鉴》【作者】国家统计局固定资产投资统计司编【页数】235【出版社】北京：中国统计出版社,2017.11【ISBN号】978-7-5037-8409-5【参考文献】国家统计局固定资产投资统计司编.2017中国房地产统计年鉴.北京：中国统计出版社,2017.11.图书封面：图书目录：《2017中国房地产统计年鉴》内容提要：该书是一部反映中国房地产市场运行状况的统计资料，收集了全国房地产开发企业开发经营统计数据，是全面客观研究和深入量化分析房地产市场的工具。资料来源于2016年全国房地产开发统计报表基层数据。分为综合篇和城市篇两大部分。《2017中国房地产统计年鉴》内容试读第一部分综合篇第一章房地产开发企业基本概况第一章房地产开发企业基本概况31-1房地产开发企业主要指标完成情况绝对量增速指标2015201620152016一、企业个数（个）9342694948-0.81.6内资8877390408-0.51.8#国有13291093-10.0-17.8集体409364-10.5-11.0港、澳、台投资32353232-5.2-0.1外商投资14181308-9.4-7.8二、本年完成投资（亿元）95978.85102580.611.0g1按构成分建筑安装工程71195.5776302.190.97.2设备工器具购置1211.521461.5520.6其他费用23571.7524816.871.75.3#土地购置费17675.4418778.686.22按工程用途分住宅64595.2468703.876.4办公楼6209.746532.605.2商业营业用房14607.4915837.531.88.4其他10566.3711506.61-1.28.9三、本年新增固定资产（亿元）40937.8141079.58-0.80.3四、本年土地购置面积（万平方米）22810.7922025.25-31.7-3.4五、房屋建筑面积（万平方米）施工面积735693.37758974.801.33.2#住宅511569.52521310.220.71.9竣工面积100039.10106127.716.96.1#住宅73777.3677185.19-8.84.6六、商品房销售商品房销售面积（万平方米）128494.97157348.536.522.5#住宅112412.29137539.9322.4#别墅、高档公寓3487.404470.00.428.2商品房平均销售价格（元/平方米）679374767.410.1#住宅647372039.111.3#别墅、高档公寓151571591116.95.0七、利润总额（亿元）6473.128971.410.438.6注：商品房平均销售价格由报告期内新建商品房销售额除以销售面积计算而成。不同时期的商品房平均销售价格可能会受商品房区域、房屋类型等各种因素的影响（以下相关各表同）。4中国房地产统计年鉴一20171-2各地区按登记注册类型分的房地产开发企业个数单位：个色区总计内资国有集体股份合作国有联营集体联营全国总计949489040810933644661北京265424315317天津129111904952河北327932287山西2485246563内蒙古198919846辽宁325729351432乡林179117686黑龙江19561931311上海2682228639131江苏6626605350291浙江627459354094安徽37683688361参建317728176215西229722143621东6928670589557河南6687659858必4200409563白南376936775551人东76586792921366西2474238135104南118911261921重庆246723321421四川406139343267贵州263825972621云南261825812842西藏4949陕西217721355092女肃16641649299青海353352令563558新疆1927192291第一章房地产开发企业基本概况51-2续表1单位：个内资地‘区国有与集体国有独资其他有限股份有限其他联营私营独资私营合伙联营责任公司全国总计31945433493087479北京60176446冬津7867844令北21647123山西3846823内蒙古2390577辽宁491293943吉林2791191黑龙江269681151海1521116442个苏1532164205的江1442575842安徽8516861162福建117144357江西4410781091山东14032993452河南46423731151湖北6918531951湖南791641183广东903782155gt广西52905海南3077654重庆9090652四川7419431731贵州581241602云南47110695西藏3192陕西73113175肃2280944青海1311312宁夏11285新764176中国房地产统计年鉴一20171-2续表2单位：个内资地区私营有限私营股份其他内资港澳台商投资合资经营合作经营独资贵任公司有限公司企业全国总计38251217530323211232581761北京47812129434640天津318135827126河北134585321219山西181353138内蒙古9323823辽宁1417%22391120吉林68246187黑龙江723651577海880372791049161江苏326817939513211242浙江302153232953129安季16321232542427福建107250273859173江西866云67937山长259516931597174河南17661663622133湖北17961021823441湖南155515336926336广东2430903677155139372广西1218765829326海2171664930庆1201661022967四川1603957625名贵州112582321911南120686291611西藏212陕西72667128420甘肃690451192青海2002宁390201新10653843···试读结束···...

2022-09-13

图书名称：《转型期房地产波动与利益主体行为研究》【作者】王华春著【页数】262【出版社】北京：中国经济出版社,2017.04【ISBN号】978-7-5136-4661-1【分类】房地产市场-经济周期波动-研究-中国【参考文献】王华春著.转型期房地产波动与利益主体行为研究.北京：中国经济出版社,2017.04.图书封面：图书目录：《转型期房地产波动与利益主体行为研究》内容提要：本书的主要内容包括：首先，运用主成分法与谱分析法，综合考虑房地产波动的领先指标、同步指标和滞后指标，划分自从房改到随后一届政府执政期间中国房地产周期并分析波动特点。其次，构建相关利益主体的博弈模型，探析相关利益主体的行为选择和结果。《转型期房地产波动与利益主体行为研究》内容试读第一章导论房地产作为国民经济的重要行业，对于促进国民经济健康发展和住有所居的民生目标都具有重要的意义。房地产业作为事实上的国民经济支柱产业占投资比重大、上下游拉动行业多和对中央和地方税收贡献大，投资、税收、财政和居民财富等都或多或少与房地产业发展联系。本章将说明研究该选题的背景和意义，对已有研究进行综述，提出研究思路和路径，并就如何开展研究进行说明。转型期房地产波动与利益主体行为研究25.5%,同时个人住宅抵押贷款也在不断增长。①2.房地产前后和旁侧效应影响相关产业发展。国内外研究和实践表明，房地产业对于经济增长的带动作用主要体现在其强烈的产业关联和对经济发展的带动作用上。房地产产业链长，关联度强，直接和间接拉动上下游多个产业发展。从房地产业前向效应上看，金融、装饰、家电、办公等直接受到房地产业辐射；从向后效应上看，建筑、钢铁、建材、机械、化工等受到房地产业辐射；从旁侧效应上看，城市建设、环境保护、建筑科技等都受到房地产业波及。房地产市场运行状况不仅影响宏观经济稳定，而且关系国计民生和社会安定，对国民经济发展贡献明显，有的国家或地区将它列为支柱产业加以支持和发展。当然，也有学者对房地产业关联度高，辐射力强的说法提出不同看法，认为不应该将它定位于支柱产业。②房地产发展强烈的关联和广泛的带动效应还可以从表1-1中的数据看出。房地产行业发展的历史经验表明，由于房地产业所涉及的产业链长，对其他产业发展影响广泛，有资料研究表明，房地产业的总带动效应为①上述相关统计数据参见国家统计局2014年统计公报。另外，根据中国人民银行统计，2016年第一季度新增贷款规模为4.61万亿元，同比多增9301亿元。住户部门贷款增加1.24万亿元，其中，短期贷款增加1470亿元，中长期贷款增加1.10万亿元。第一季度个人购房贷款余额增加1万亿元（约占同期新增贷款总规模的22%），同比多增4309亿元，新增的中长期贷款几乎全部流向个人住宅抵押贷款。2016年6月末，金融机构人民币各项贷款余额101.49万亿元，同比增长14.3%，房地产贷款增长加快，其中个人购房贷款增长较快。同期人民币房地产贷款余额23.94万亿元（与总贷款占比24%），同比增长24%；房地产开发贷款余额5.41万亿元（与总贷款占比5.3%)，同比增长10.9%。个人购房贷款余额16.55万亿元（与总贷款占比16.4%），同比增长30.9%；上半年增加2.36万亿元，同比多增1.25万亿元。截至2016年9月末，金融机构人民币各项贷款余额104.11万亿元，同比增长13%。在新增贷款去向中，同比新增贷款比例增长最多的是个人住宅抵押贷款。②有学者根据计量提出完全不同观点。张清勇和年猛(2012)运用1997年、2000年、2002年、2005年和2007年的投人产出表计算房地产业影响力系数和感应度系数，发现房地产业影响力系数远低于平均水平，该系数从2000年起逐次降低，房地产业带动作用较弱且这种带动作用不断下降；房地产业感应度系数远低于各行业平均水平，房地产业对国民经济推动作用较小，难以通过房地产业有效推动整体国民经济的增长。所谓“房地产业关联度高，带动力强”说法没有依据；与其他产业相比，房地产业带动和推动作用逐渐降低。这些发现的政策意义是国民经济各个产业都是重要产业，政府不必先人为主地认定房地产业在过去、现在或将来肯定是关联度高、带动力强的产业，不必为此出台倾斜性培育政策以促进该产业成为支柱产业。·4…1.42。①从房地产业发展的国际经验分析，美国房地产业对国民经济总体带动效应系数为1.33，日本在1970一1990年，房地产业对国民经济带动效应为1.56，同一时期，英国房地产业带动效应系数为1.83，房地产业带动效应明显。②从部分发达国家地产关联带动上来看，英、美、日、澳等国的房地产业关联带动效应分别为0.30、0.24、0.15和0.13，均为该国产业带动效应较高之一（见表1-1）。表1-1部分发达国家房地产业关联带动效应平均值产业英国美国日本澳大利亚地产0.300.240.150.13建筑0.160.120.150.09社会服务0.110.140.150.21批发零售0.200.140.170.13金融保险0.170.090.090.09运输与仓储0.100.040.060.06总体效应1.831.331.561.03第一注：英国为1968一1990年数据、美国为1977一1990年数据、澳大利亚为1968一1989年数据。导资料来源：梁荣，中国地产业发展规模与国民经济总量关系研究[M],北京：经济科学出版论社，2005.3.中国重视房地产业在经济增长中的重要作用，房地产发展在经济发展中扮演着重要角色，房地产已经成为左右经济增长的重要力量，其基础性、先导性和配套性特点决定了其在产业发展中具有重要作用。已有研究总体表明，由于房地产业链较长、涉及面较广，房地产业的总带动效应较高。中国比较注重依赖房地产业拉动经济增长，房地产业增加值在整个国民经济中所占的比重稳步增加。③在固定资产投资中，住宅投资占全社会①王国军，刘水杏.地产业对相关产业的带动效应分析[J】·经济研究，2004(8)·②王飞，黄满盈.地产业对经济发展促进作用的实证分析[J]·经济学动态，2005(7)：③2003年国务院第18号文件首次明确指出：“地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”2008年11月10日上午，在北京召开省区市和国务院部门主要负责同志会议，时任国务院总理温家宝发表重要讲话时指出：“房地产业是国民经济的重要支柱产业”。凤凰财经于2013年3月24日报道，国家发改委副主任朱之鑫在中国发展高层论坛上表示，很多人都说把房地产作为支柱性行业，文件里没有这句话，而是提出把建筑业作为支柱性产业。·5转型期房地产波动与利益主体行为研究固定资产投资的比重较大。房地产业增加值贡献率不断增加，高的年份其比重高达14.6%（见表1-2)。房地产投资占GDP的比重不断提高并成为国民经济重要增长点。①在土地财政政策的驱使下，地方经济具有房地产化和过度市场化的倾向。从土地出让金收入来看，全国土地出让金在1998年占当年地方财政收人的比重为0.8%，而该比例在2004年达47.0%，加上相关的房地产税等收入，房地产业地方财政贡献率为51%。2003一2005年，北京市房地产开发投资占固定资产投资比重连续超过53%，深圳、上海、广州的该比例连续几年超过33%。杭州、南京、武汉、沈阳等城市房地产开发投资占其固定资产投资总额的比例在30%左右，经济活动总量近1/3围绕房地产业展开。全国多数城市都设立经营土地的专门机构即土地储备机构，负责土地收购、储备和出让等，其运作偏市场化，实现地方财政收人极大化，土地出让收入成为地方政府的第二财政收人，地方经济被人为推入房地产轨道，经济房地产化明显。表1-2GDP增速、住宅投资比重以及房地产增长在其中的贡献单位：亿元全社会住宅投资占住宅投资占年份房地产增加值国内生产总值房地产业增长固定资产比重(%)GDP的比重(%)值贡献率(%)199923.67.93681.889677.14.7200023.17.74149.199214.64.9200122.47.64715.1109655.25.4200221.67.85346.4120332.75.9200319.47.96172.7135822.85.3200419.18.47174.1159878.34.2200517.48.38516.4183217.45.8200617.68.910370.5211923.56.5200718.29.413809.7249529.99.1200817.99.814738.7314045.41.4①武少俊，住宅产业：经济增长点还是支柱产业[J刀·金融研究，2000(11)·6···试读结束···...

2022-09-13 变动利益主体

图书名称：《房地产估价》【作者】周正辉主审；韩华丽，杜转萍主编；尹爱飞，李盼盼副主编【丛书名】房地产经营与管理丛书【页数】167【出版社】沈阳：东北大学出版社,2018.07【ISBN号】978-7-5517-1947-6【价格】35.00【分类】房地产价格-估价【参考文献】周正辉主审；韩华丽，杜转萍主编；尹爱飞，李盼盼副主编.房地产估价.沈阳：东北大学出版社,2018.07.图书封面：图书目录：《房地产估价》内容提要：本书内容分为两个部分，一是房地产估价基础知识，介绍房地产估价中的基本概念，包括估价要素、常见的估价目的、价值类型等；二是房地产估价实务，通过期房价格评估、二手住宅价格评估、商铺价格评估、在建工程评估和土地价格评估五个常见对象评估的案例，介绍比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价法、长期趋势法等估价方法的含义和用法。《房地产估价》内容试读第一部分房地产估价基础知识论第一部分)房地产估价基础知识第一节房地产估价要素房地产估价要素包括估价当事人、估价目的、价值时点、估价对象、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法、估价结果等内容。一、估价当事人估价当事人是指一个估价项目中与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价委托人、估价机构和估价师。其中，估价委托人是估价服务的直接需求者和直接对象，估价机构和估价师是估价服务的提供者。(一)估价委托人估价委托人简称委托人，俗称客户，是指直接向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人。委托人有义务向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料，例如，估价对象的权属证明、财务会计信息，并对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责；有义务协助估价师搜集估价所必要的资料及对估价对象进行实地查看等工作；不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果。要注意估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者、估价委托人之间的区别和联系。估价对象权利人是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等权利人。估价利害关系人是指估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人。估价对象权利人一般是估价利害关系人，估价对象的潜在投资者、受让人往往也是估价利害关系人。估价报告使用者可能是估价对象权利人、债权人、投资者、受让人、政府及其有关部门和社会公众等。估价委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。委托人001约房地产估价委托估价、获取估价报告的目的一般有三种：第一种是供自己使用，此时委托人同时也是估价报告使用者；第二种是提供给特定的第三方使用，例如，房地产抵押估价中，借款人是委托人，估价报告使用者是贷款人（如商业银行）；第三种是提供给不特定的第三方使用，例如，受上市公司委托出具的某些估价报告是提供给社会公众使用。委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人，但也有例外。例如，在为人民法院拍卖、变卖被查封的房地产的估价中，人民法院既是委托人也是估价报告使用者，但不是估价利害关系人。(二)房地产估价机构房地产估价机构简称估价机构，是指具备一定数量以上注册房地产估价师等条件，依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的专业服务机构。目前，《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立；法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师；资质等级由低到高分为暂定期内的三级资质、二级资质、一级资质：不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的划分，估价机构应当在其资质等级许可的业务范围内从事估价活动；房地产估价报告应由房地产估价机构出具。(三)注册房地产估价师注册房地产估价师简称房地产估价师、估价师，是指具有房地产估价知识和经验，取得房地产估价师执业资格证书，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的专业人员。一名合格的房地产估价师应具有扎实的房地产估价理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对其估价专业胜任能力的要求：具有良好的职业道德，是对其估价行为规范的要求。仅有理论知识而缺乏实践经验，难以得出符合实际的估价结果；仅有实践经验而缺乏理论知识，会只知其然而不知其所以然，难以对价值做出科学深入的分析和解释，更难以举一反三、触类旁通地分析和解决现实中不断出现的新的估价问题。理论知识和实践经验即使兼备，但如果没有良好的职业道德，也难以做出客观公正的估价。目前，《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价师应当受聘于一个房地产估价机构，在同一时期只能在一个房地产估价机构从事房地产估价业务；房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务，应当由所在房地产估价机构接受委托并统一收费。二、估价目的估价目的，是指一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途。它取决002第一部分房地产估价基础知识论于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告或估价结果做什么用。例如，是为借款人向贷款银行提供抵押房地产价值证明或贷款银行判断抵押房地产价值提供参考依据，还是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿、税务机关核定某种房地产税收的计税依据、保险公司衡量投保房屋的保险价值、人民法院确定拍卖房地产的保留价，房地产买卖双方协商成交价、政府确定划拨的建设用地使用权进人市场应补交的出让金等费用提供参考依据。委托人一般不会无缘无故地花钱委托估价机构估价，肯定是为了某种需要才委托估价机构估价，因此，任何估价项目都有估价目的。一个估价项目通常只有一个估价目的，对房地产估价的不同需要及相应的估价目的可分为：房地产抵押、房地产征收征用、房地产税收、房地产保险、房地产转让、房地产租赁、国有建设用地使用权出让、房地产分割、房地产损坏赔偿、房地产争议调处、房地产司法鉴定、企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算，等等。在实际估价中，应根据委托人的具体需要，尽量对上述估价目的进行细分或者做进一步说明。例如，房地产征收征用估价，可分为房屋征收估价和房地产征用估价。房屋征收估价又可按照估价对象分为被征收房屋价值评估和用于产权调换房屋价值评估。房地产转让估价可按照转让方式分为买卖、互换、以房地产作价人股、以房地产出资设立企业、以房地产抵偿债务等估价。房地产买卖估价又可分为为买方确定出价、为卖方确定要价和为买卖双方协商成交价的估价。此外，还有房地产所有权人自愿的普通拍卖保留价评估、国有建设用地使用权出让人服务的估价和为投标人、竞买人等欲取得土地者服务的估价。三、价值时点价值时点也称为估价时点、价值日期，是指一个估价项目所评估的价值对应的时间，由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值，所以估价时必须弄清评估的是估价对象在哪个时间的价值。这个时间就是价值时点。价值时点不是随意确定的，它取决于估价目的，可以是过去、现在或未来的某个时间，一般为某个日期，用公历年、月、日表示。四、估价对象估价对象也称为被估价房地产，当其为房屋所有权和建设用地使用权等土地使用权以外的房地产权利时，如租赁权、地役权、抵押权时，也被称为被估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产及相关财产。估价对象由委托人和估价项目双重决003幻房地产估价定。房地产虽然在理论上只有土地、建筑物、土地与建筑物的综合体（简称房地，具体可表述为“建筑物及其占用范围内的土地”或者“土地及其上的建筑物”)三种基本形态，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。建筑物已开始建造但尚未竣工的房地产，即在建工程，可以成为估价对象：也有要求对正在开发建设或计划开发建设但尚未出现的房地产，如期房（虽然称为期房，但实际上包括其占用范围内的土地）】进行估价；还可能因民事纠纷或理赔等原因，要求对已灭失的房地产，如已被拆除或损毁的房屋进行估价。估价对象也可能是房地产的某个局部，如某幢房屋中的某个楼层、某幢住宅楼中的某套住房。估价对象还可能是房地产的现在状况与过去状况的差异部分，如在预售商品房的情况下购买人提前装饰装修的部分，在房屋租赁的情况下承租人装饰装修的部分。房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，如为某个可供直接经营使用的宾馆、商场、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据而估价，其评估价值除了包含该宾馆、商场、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值，通常还包含房地产以外的其他资产，如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或者称为企业价值评估。概括起来，房地产估价对象有土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等。五、价值类型价值类型是指一个估价项目中所评估的具体某种价值。估价虽然通常来讲是评估估价对象的价值，但因价值的种类较多，每种价值的内涵不同，并且在同一估价对象和同一估价时点下这些价值的大小一般也不相同，所以面对一个具体的估价项目，就不能笼统地说是评估估价对象的价值，而必须明确是评估哪种价值，包括价值的名称、定义或内涵。在一个估价项目中，价值类型不是可以随意确定的，而应根据估价目的来确定。同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。但同一估价对象的具体某种价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上是唯一的。例如，同一宗房地产在买卖情况下虽然实际的成交价格有高有低，但客观上有其正常的买卖价格；在征收情况下虽然实际的补偿金额可能有多有少，但客观上有其合理的补偿金额；在抵押情况下虽然不同的人对抵押价值的高低有不同的见解，但客观上有其正常的抵押价值。而上述正常的买卖价格、合理的补偿金额、正常的抵押价值，彼此之间可能是不同的。按价值的前提或内涵等实质内容来划分的价值类型，主要有市场价值、投资价值谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值。其中，市场价值是最基本、最常用的004第一部分房地产估价基础知识)价值类型。六、估价依据估价依据是指一个估价项目中估价所依据的法规、政策和标准，包括有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释、估价对象所在地的有关地方性法规、国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策、估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策，以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。例如，《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，以及《房地产估价规范》《国有土地上房地产抵押估价指导意见》《国有土地上房屋征收评估方法》等。广义的估价依据还包括估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。为了使估价委托人提供的有关情况和资料可靠，估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需的估价对象权属证书、开发建设成本及运营收入和费用等情况和资料，并要求委托人声明其提供的情况和资料是真实、合法的，没有隐匿或虚报的情况：估价师还应当对委托人提供的有关情况和资料进行必要的核查。还需要说明的是，估价标准特别是国家标准是估价的底线，是最基本或最低的要求。鼓励估价机构制定严于估价标准的企业标准，在实际估价中也要严于估价标准的要求，并在不违反有关法律法规和标准的前提下有所创新。七、估价假设估价假设是指一个估价项目中对估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件所作的合理假定，以及对由估价目的决定的估价设定的估价对象状况与估价对象现状不同之处等所作的说明。例如，在评估一宗房地产开发用地的价值时，在该土地的建筑容积率等规划条件尚未确定的情况下，对其作出的合理假定。合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构：另一方面是告知、提醒估价报告使用人注意，保护估价报告使用人。八、估价原则估价原则是指人们在估价的反复实践和理论探索中，在认识价格形成和变动客观规005幻房地产估价律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行估价所依据的法则或标准。在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有：①独立、客观、公正原则；②合法原则：③价值时点原则；④替代原则：⑤最高最佳利用原则。其中，独立、客观、公正是对估价的基本要求，它不仅是估价的基本原则，而且是估价的最高行为准则。但是，在评估市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值时，上述原则不全部适用，如评估在用价值不适用最高最佳利用原则，而评估谨慎价值还应遵循谨慎原则：估价原则可以使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值趋于相同或近似。九、估价程序估价程序是指保质、按时完成一个估价项目所需要做的各项工作及其进行的先后次序。房地产估价的基本程序是：①受理估价委托：②确定估价基本事项：③编制估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告：①交付估价报告；①保存估价资料。通过估价程序可以看到一个估价项目开展的全过程，可以了解一个估价项目中各项工作之间的相互关系。履行必要的估价程序，是规范估价行为、保障估价质量、提高估价效率、防范估价风险的重要方面。十、估价方法房地产价值应采用科学的方法进行分析、测算和判断，不能仅凭经验进行主观推测。一宗房地产的价值通常可通过下列三个途径来求取。(1)近期市场上相似的房地产是以什么价格进行交易的一基于理性的买者愿意出的价钱不会高于其他买者最近购买相似的房地产的价格，即基于相似的房地产的成交价格来衡量其价值。(2)如果将该房地产出租或营业，预计可以获得多少收益一基于理性的买者愿意出的价钱不会高于该房地产的预期收益的现值之和，即基于该房地产的预期收益来衡量其价值。(3)如果重新开发建设一宗相同或相似的房地产，预计需要多少费用一基于理性的买者愿意出的价钱不会高于重新开发建设相同或相似的房地产所必要的代价，即基于房地产的重新开发成本来衡量其价值。由上述三个途径产生了三种基本估价方法，即市场比较法（也称为比较法、交易实例比较法)、收益法（也称为收益资本化法、收益还原法）和成本法。此外，还有一些006···试读结束···...

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图书名称：《房地产经纪专业基础考点、难点全解与练习》【作者】中大英才建筑工程学院编【页数】161【出版社】北京：中国经济出版社,2019.03【ISBN号】978-7-5136-5582-8【价格】49.00【分类】房地产业-经纪人-中国-资格考试-自学参考资料【参考文献】中大英才建筑工程学院编.房地产经纪专业基础考点、难点全解与练习.北京：中国经济出版社,2019.03.图书封面：图书目录：《房地产经纪专业基础考点、难点全解与练习》内容提要：本选题为“全国房地产经纪人职业资格考试一本通”（共4册）之一，包括：《房地产经纪专业基础》《房地产经纪职业导论》《房地产交易制度政策》《房地产经纪业务操作》。根据此类考试特点，每种书包括两部分：一是考试策略及答题技巧（各章重难点分布、考题分析），旨在帮助考生梳理复习思路、掌握学习及答题技巧；二是各章考点及练习（分章考点导图、考点学习、试题演练），旨在帮助考试学习掌握知识点并有针对性地练习、复盘和巩固。《房地产经纪专业基础考点、难点全解与练习》内容试读考试策略及答题技巧与纸质化考试不一样，不方便提前浏览所有试题，只能看一题做一题。如果遇到不会做的直接跳到下一题，等做完会做的题目后，再返回左上角，点击未做完的题目，仔细思考。即使不会做，也要选择一个答案，避免空白。复习方法(一)联系实际，逻辑清晰教材内容紧密联系实际，整体结构按照房地产经纪活动的程序设计，逻辑清晰。复习时可以根据工作经验理解性记忆。当教材内容与工作实际不一致时，以教材为准。(二)紧跟课程，把握复习的角度和深度专业基础科目内容是结合经纪人执业过程中所需各专业知识而设置的，涉及面较广。教材中的讲解角度从实际需要出发，考试也是考查经纪人应该掌握的难度，对每个知识点的“去留”处理十分关键。(三)注意学习方法和技巧涉及知识面较广，技巧很重要，复习时要抓住核心考点和关键词。(四)调整身心状态，自信备考通过自我调节，达到较好学习状态时，开始学习。(五)制定科学的学习计划，坚持不懈学习计划无法执行，除学员自身原因外，也可能是计划本身不够合理。制定切实可行的复习计划，是执行的关键。(六)了解考试形式，提前熟悉系统环境考试采取闭卷、机考的方式，需要考生提前根据提示进行练习，熟悉系统环境。房地产经纪专业基础考点全解与练习考题分析(一)答题技巧开机进入考试后，稳定情绪、增强信心；心里暗示自己“我能行”。答题前，要认真审题，明确要求。(二)答题步骤第一步，看点。找出该题考查的知识点。第二步，审题。认真仔细阅读题目，找出该题的关键词，并明确题目要求选择的“符合题意”的选项，即一定要分清楚题目要求选择的是正确答案还是错误答案。第三步，回忆。根据问题回忆学习该知识点时需要注意的问题，以及教材对该知识点的解释。第四步，答题。按照题目的要求勾选正确选项。(三)答题方法1.直接挑选法根据题干的内容去看选项，直接从选项中选出正确答案。此法适用于掌握熟练的知识点。2.排除法根据题干的内容，排除错误选项，剩下的则为正确答案。3.计算法考试中有些题需要进行计算或代入“公式”后才能得出或验证出正确答案，包括时效、期间的计算等。许多题不认真计算不容易看出结果，通过计算得出结果后，再根据结果衡量或判断选项的正误会比较有把握。4.比较法将选项全部置于试题中，纵横比较，逐个分析，去误求正，去伪存真，选取正确的答案。5.猜定法根据题干内容和各选项知识点，先找考点，再由该考点推断出正确答案。6.综合分析法该方法主要针对综合分析题，因为该类题一般是以案例形式给出，需要考生综合分析案例内容，并结合每个小题，进行综合分析，以确定最终正确答案。考试时间分配尽管题量比较大，但是题目并不是很难，时间比较充裕。由于实行计算机化考试，2考试策略及答题技巧与纸质化考试不一样，不方便提前浏览所有试题，只能看一题做一题。如果遇到不会做的直接跳到下一题，等做完会做的题目后，再返回左上角，点击未做完的题目，仔细思考。即使不会做，也要选择一个答案，避免空白。复习方法(一)联系实际，逻辑清晰教材内容紧密联系实际，整体结构按照房地产经纪活动的程序设计，逻辑清晰。复习时可以根据工作经验理解性记忆。当教材内容与工作实际不一致时，以教材为准。(二)紧跟课程，把握复习的角度和深度专业基础科目内容是结合经纪人执业过程中所需各专业知识而设置的，涉及面较广。教材中的讲解角度从实际需要出发，考试也是考查经纪人应该掌握的难度，对每个知识点的“去留”处理十分关键。(三)注意学习方法和技巧涉及知识面较广，技巧很重要，复习时要抓住核心考点和关键词。(四)调整身心状态，自信备考通过自我调节，达到较好学习状态时，开始学习。(五)制定科学的学习计划，坚持不解学习计划无法执行，除学员自身原因外，也可能是计划本身不够合理。制定切实可行的复习计划，是执行的关键。(六)了解考试形式，提前熟悉系统环境考试采取闭卷、机考的方式，需要考生提前根据提示进行练习，熟悉系统环境。第一章房地产和住宅第一节房地产概述【考点】房地产的概念通俗地说，是房屋和土地，或者房产和地产。严格意义上是指工地房地产的含义以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。(1)地球表面，简称地表。土地的含义(2)地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间。土地、建筑物和其他相关定着物的含义(3)地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。广义的建筑物也称为建筑，包括房屋和构筑物。是指用建筑材料构筑的空间和实体】建筑物的含义一狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房地产的概念(1)拥有的房地产权利，如拥有的是所有权还是使用权。(2)该房地产权利受到其他房地产权利的限制情况。常见的是设立了租赁权、抵押权的房屋所有权，如已出租、抵押的住宅，(3)该房地产权利受到房地产权利以外因素的限制情况，如房地产房地产权益的含义使用管制（如对用途、建筑容积率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封等，使房地产使用或处分受到限制。(4)额外的利益或好处，如住宅带有上学指标、可落户口，屋顶或外墙面可租售给广告公司做广告获取经济收入。(5)相关债务，即通常只认房地产而不认人的债务，如拖欠的物业费、水电费、供暖费、房产税等费用和税金。图1-1房地产的概念【试题演练】1.狭义的建筑物是指()。A.构筑物B.房屋C.材料D.房地产【答案及解析】B本题考查建筑物的含义。2.房地产权益不包括()。A.相关债务B.额外的利益或好处C.拥有的房地产权利D.房地产区位【答案及解析】D本题考查房地产权益包含的内容。【考点】房地产的重要性房地产是财富的象征，也是一种十分重要的财产。在一个国家的总财富中，房地产通常占比最大，一般占50%~70%，其他各类财富之和也不及房地产一项多。第一章房地产和住宅【试题演练】在一个国家的总财富中，房地产通常占比最大，一般占(A.20%-50%B.40%~70%C.50%~70%D.50%-80%【答案及解析】C本题考查房地产的重要性。【考点】房地产的主要特性不可移动不可移动特性也称为位置固定性，即房地产的位置不能移动各不相同特性也称为独一无二特性、独特性、异质性、非同质各不相同性、个别性寿命长久寿命长久特性也称为耐久性、耐用性，即房地产经久耐用。土地是大自然的产物，地表面积基本上固定不变，供给有限从这种意义上看土地总量不能增加.价值较大用途多样特性也称为用途的竞争、转换及并存的可能性，主要是空地所具有的，土地上一旦房地产的主要特性用途多样建造了房屋，用途通常就被限定，一般较难改变。因为可能受到原有建筑结构等的限制而不能改变，或者改变的费用很高而不经济。房地产因不可移动的特性，其用途、建筑高度、建筑外观相互影响等状况，通常会对周围的房地产产生较大而长久的影响。易受限制难以变现难以变现也称为流动性差房地产因寿命长久、供给有限，以及随着交通等基础设施和保值增值公共服务设施不断完善、环境美化、人口增加等，其原有的价值通常可以得到保持，甚至不断增加.图1-2房地产的主要特性【试题演练】房地产的特性主要包含()。A.价值较大B.相互限制C.不可移动D.寿命长久E.难以增值【答案及解析】ACD本题考查房地产的特性。5房地产经纪专业基础考点全解与练习第二节房地产面积【考点】房地产面积的作用(1)通过房地产面积，可知房地产的规模大小。(2)房地产面积是计算房地产价格的基础。(3)数字相同而面积内涵不同的，单价不同。【试题演练】房地产面积作用不包含()。A.通过房地产面积可知房地产的规模大小B.通过房地产价格高低可知房地产的行情C.房地产面积是计算房地产价格的基础D.数字相同而面积内涵不同的，单价不同【答案及解析】B本题考查房地产面积的作用。【考点】房屋面积的种类1建筑面积指房屋各层水平平面面积的总和，即房屋外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和，包括设备房、地下室、阳台、挑廊、楼梯间或电梯间等的面积。建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积.2套内建筑面积建筑面积及其组成套内建筑面积即成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积组成。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。(1)幢共有公用建筑面积.(2)功能共有公用建筑面积.3.分摊的共有公用建筑面积房屋面积的种类(3)本层共有公用建筑面积预测面积实测面积也称为竣工面积，是指房屋竣工后实际测量得出的面积预测面积与实测面积不一致时，以实测面积为准。造成预测面积与实测面积不一致的原因：①施工误差；②测量误差：③工程变更：④房屋竣工后原属于应分摊的不同阶段的房屋面积共有公用建筑面积的功能或服务范围改变等，实测面积合同约定面积简称合同面积，是指新建商品房出卖人和买受人在商品房买卖合同中约定的所买卖新建商品房的面积.合同约定面积产权登记面积图1-3房屋面积的种类···试读结束···...

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