《房地产项目成本管理控制》王东叶著|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产项目成本管理控制》

【作　者】王东叶著

【页 数】 151

【出版社】 北京：中国商务出版社 , 2019.01

【ISBN号】978-7-5103-2661-5

【价 格】28.00

【分 类】房地产管理－项目管理－成本管理－研究－中国

【参考文献】 王东叶著. 房地产项目成本管理控制. 北京：中国商务出版社, 2019.01.

图书封面：

图书目录：

《房地产项目成本管理控制》内容提要：

本书基于房地产项目成本管理的理论基础，对房地产项目成本精细化管理和成本优化管理进行了研究，并分析了房地产项目成本控制。

《房地产项目成本管理控制》内容试读

第一章房地产项目成本管理理论基础

第一章房地产项目成本管理理论基础

随着我国房地产市场发展的日益成熟，市场竞争的日益激烈，房地产市场变得越来越规范、透明，做好房地产项目的成本管理的重要性日益凸显。本章首先论述房地产项目的成本构成，然后对房地产项目成本管理的部门职能与岗位职责进行探究，最后分析房地产项目成本管理程序与制度规定。

第一节房地产项目的成本构成

优化控制房地产开发项目的成本，首先应掌握房地产项目成本的构成。房地产项目开发一般要经历征地拆迁、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售五大阶段，一般均采取招标的办法，将设计、施工任务发包给设计、施工单位承担。这些特点决定房地产开发的成本和费用包括取得土地费用、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、管理费用、营销费用、财务费用、销售税金、预备费等项目。

一、房地产项目成本构成比

在房地产开发项目成本的各组成部分中，土地获取费用、建筑安装成本是重要的组成部分，所占比例也相当大，一般占总成本的80%以上。土地获取成本包括土地转让费、相关税费、资金利息等等，是随土地的地域、属性有关，是弹性可变量，但建筑的主体结构相对来说是固定量，基本可分为多层建筑、中高层、

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房地产项目成本管理控制

高层三类基本建造成本。整个成本构成包括：土地获取费、前期开发费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费用、管理费、销售费、开发期税费、其他费、不可预见费，如图1-1所示①。

70.00%

60.00%

50.00%

40.00%

30.00%

20.00%

10.00%

0.00%

土地获得价款前期工程费公共配套设施费建安工程费

不可预见费用

开发闻接费

销售费用管理费用

图1-1房地产项目成本构成比

房地产项目开发过程的基本阶段

一般房地产项目开发根据建设程序和实施周期大体可以分为四个阶段：投资决策阶段、规划建筑设计前期准备阶段、工程施工及配套建设阶段、竣工交付使用阶段，如图1-2所示。

①本节图片引自侯龙文，房地产·建筑设计成本优化管理M.北京：中

国建材工业出版社，2016.

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第一章房地产项目成本管理理论基础

完成建设施工

全面交付使用

建设进度

四

好

签订总包合同

拉重

项目决策

开发建设进度

十0g

a.决策阶段6.前期设计阶段一2c,建设施工阶段

d.竣工交付阶段

图1一2房地产开发基本阶段的划分

品设的面

三、设计阶段工作程序的工作节点

房地产项目开发阶段的工作程序根据其工作决策目标，可分为如下工作节点：①市场/定位；②项目定位；③方案设计（和方案深化设计)：④初步设计（扩初设计）；⑤施工图设计。如图1-3所示：

反馈

反馈

开发任务

市场研究和

产品研究、产品

产品定位、开发

市场定位

策划、凝念设计

策略、决策报告

1用

建筑设计、造价、估价等配合

建筑策划、设

规划、建筑

初步（技术）

施工图设计

计任务书

方察设计

设计

指导施工

优化、反馈

优化、反馈

造价和相关专业部门、机构的配合、控制

图1-3设计阶段工作程序的工作节点

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房地产项目成本管理控制

四、开发项目各个阶段成本控制的影响力

房地产开发项目中的设计工作，按照专业可以分为规划设计、建筑设计、结构设计、给排水设计、暖通设计、电气设计景观设计、精装设计等。设计工作渗透到房地产开发项目的每个细节，项目前期策划的每个技术目标的实现都离不开设计的指导。设计文件是建筑安装施工的依据，除了项目决策之外，设计工作起着决定性的作用。以下为开发项目各个阶段成本控制的影响力分析：

第一，决策阶段。在决策阶段主要由可行性研究费用(1%)和项目评估费用(1%)构成，投资比例为2%~3%，对成本优化影响的比例为100%。

第二，前期阶段。前期阶段主要费用有：①土地费用(20%~25%):②勘探费用(1%)；③设计费用(3%~5%)；④招标管理费用(0.5%)；⑤场地三通一平费用(3%~5%)。投资比例为30%~35%，对成本优化影响的比例为75%~85%。

第三，建设施工阶段。建设施工阶段主要费用包括建安工程费(30%~35%)人、市政配套工程费(10%~15%）和监理费用(1.5%~2%)。投资比例为50%~60%，对成本优化影响的比例为5~10%。

第四，竣工交付阶段。竣工交付阶段主要费用有：①住宅维修基金(2%)；②物业费用(2%)：③财务费用(5%~8%)：

④销售费用(2%)：⑤开发管理费(2%)；⑥税金等费用(5%~7%)。投资比例为15%~20%，对成本优化影响的比例为0%。

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第一章房地产项目成本管理理论基础

根据各阶段投入的可控费用分析，施工阶段是可控资金投入最多的阶段，但房地产开发各个阶段对投资的影响程度和阶段的投入多少不是相对应的，主要在于投资决策和前期阶段。房地产开发项目前期的决策确定后，设计阶段就成为成本控制的关键。

德国索墨尔(Hans Rolf Sommer)博士多年研究工程建设项目不同阶段对投资的影响程度，最后得出的结果表明：在方案设计阶段，工程设计影响项目造价成本的可能性为75%~95%；在初步设计阶段，影响项目造价成本的可能性为35%~75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为10%~35%；而进人建造施工阶段，采取加强施工管理措施来节约投资的可能性只有5%~10%。

第二节房地产项目成本管理的部门职能与岗位职责

对于不同规模的房地产公司来说，其成本管理的部门职能、岗位设置与岗位职责会有所差异，以下分别对小型房地产公司(项目公司)和大型房地产公司（集团公司）成本管理的部门职能与岗位职责进行说明。

一、项目公司成本管理部门职能与岗位职责

在一个项目公司中，成本管理工作主要由成本管理部负责，投资开发部、设计管理部、工程管理部、营销策划部等其他相关部门根据工作需要参与项目成本管理。

(一)部门职能

成本管理部需要负责的工作如下：

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房地产项目成本管理控制一

人第一，部门目标管理。主要包括：①制定经济合理的目标成本，并确保目标成本的有效控制。②客观准确地评估动态成本，严格审核各项工程费用。③施工阶段按成本控制文件开展各项成本管理工作。④最终实现对目标成本的控制，从而提高公司产品的竞争力。品

第二，目标成本、责任成本管理。主要包括：①确定目标成本总控指标，分解成本控制指标，提出控制要点。②每月分析目标成本变动情况，汇报项目动态成本。③搜集、整理、汇总历史成本资料。④汇总编辑项目目标成本指导书及目标成本控制责任书，并负责监控

第三，预结算管理。主要包括：①组织编制及审核工程施工图预算。②全面审核竣工工程结算。③根据结算报告完成各项工程清算。

第四，成本信息管理。主要包括：①建立和完善工程造价和材料设备价格信息资料库。②定期进行专题或综合的成本分析和研究。③收集工程造价信息资料。④收集公司内及其他公司成本管理先进举措，加以吸收利用和推广。⑤有效使用公司下发的成本管理软件。⑥标准合同文本（工程设计类）的组织编制及审核。

⑦审核并及时办理各项付款的审批工作。⑧审核并及时办理各项合同的审批工作。⑨审核并及时办理各项结算的审批工作。①按不同类别建立合同及执行情况台账。

第五，成本管理规范建设。主要表现为：①制定成本管理的有关规范及实施细则。②制定并完善部门内部管理规范制度。③制定并完善目标成本管理体系。

第六，成本管理监控评估。主要包括：①参与工程、材料及

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···试读结束···