《房地产投资分析》王珍莲，窦义粟编|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产投资分析》

【作　者】王珍莲，窦义粟编

【页 数】 232

【出版社】 北京：北京理工大学出版社 , 2020.12

【ISBN号】978-7-5682-9312-9

【价 格】68.00

【参考文献】 王珍莲，窦义粟编. 房地产投资分析. 北京：北京理工大学出版社, 2020.12.

图书封面：

图书目录：

《房地产投资分析》内容提要：

本书根据《房地产开发项目经济评价方法》和《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》等相关国家标准规范编写。全书共十章，主要内容包括房地产投资分析概述、现金流量与资金的时间价值、房地产投资环境及市场分析、房地产投资项目基础数据的估算、房地产筹资与融资、房地产开发项目财务评价、不确定性分析和风险分析、房地产投资决策分析、房地产项目的国民经济评价与社会评价和房地产开发项目可行性分析报告撰写。 本书可作为高等院校房地产类相关专业的教材，也可供在房地产领域工作的相关专业人员阅读参考。

《房地产投资分析》内容试读

第一章房地产投资分析概述

知识目标，

1.理解房地产投资的相关概念；

2.掌握房地产投资的类型；

3.理解影响房地产投资的因素；

4.掌握房地产投资分析的概念、任务、内容和方法。

能力目标

1.能区分房地产投资的类型；

2.能解释各种因素对不同类型房地产投资的影响；

3.能说明投资周期中不同阶段的工作内容。

第一节房地产投资

一、房地产投资的相关概念

1.房地产的概念

房地产是指土地及建筑物和其他相关定着物。其是实物、权益和区位的结合体。

(1)房地产实物。房地产实物是房地产中看得见、摸得着的部分，如土地形状、地形、地势、地质、土壤、平整程度、建筑外观、建筑结构、建筑设备、装饰装修、内部格局等。

(2)房地产权益。房地产权益是房地产中无形的、摸不着的部分，是依附在房地产实物上的权利和义务。一宗房地产的权益通常包括以下几个方面：

1)所拥有的房地产权利。例如，拥有的是所有权还是使用权。

2)该房地产权利受自身其他房地产权利的限制情况。例如，拥有房屋所有权和建设用地使用权的一宗房地产，设立了抵押权、租赁权或地役权，如已抵押、出租的住宅、商铺等。

3)该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。例如，对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制，受相邻关系的约束，被人民法院查封等。

4)依附在房地产上的债权、债务，即通常会跟着房地产的债权、债务。例如，房屋存在预交的水费、电费、燃气费、供暖费、物业费等未用完或欠费情况，在建工程存在拖欠建设工程价款等情况，房地产开发用地存在未付清地价款等情况。

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(3)房地产区位。房地产区位是指房地产的空间位置。一宗房地产的区位是指该房地产或实物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。

2.投资的概念

投资是指经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付货币或其他资源，经营某项资产的经济行为。从广义上讲，这里的资源可以是资金、土地、人力、技术、管理经验或其他资源。

投资行为的四项基本要素包括投资主体、投资客体、投资目标和投资方式。

(1)投资主体即投资者，是指组织投资活动、筹集和提供投资资金、进行投资决策并实施投资的行为主体。

(2)投资客体即投资对象或标的物，如房地产、设备、技术、股票等。

(3)投资目标是指投资活动要达到的目的和投资者的投资动机。一般来说，投资目标按其所反映利益的性质不同可分为三类，即反映经济利益的盈利性目标，是以资本的回收和增值为表象的；反映社会效益的社会性目标，是以社会综合效益为表象的；反映环境效益的环境性目标，是以投资环境的改善为表象的。其中，盈利性目标是投资的动力源。

(4)投资方式是指投资过程或投资活动的运行方式，通常可分为直接投资和间接投资两类。直接投资是指将资金直接投入建设项目，形成实物资产（房屋、设备、建筑地块等）或投入社会生产经营活动（商业、开发等）的投资；间接投资是指通过购置有价证券（期货、债券、股票等)或融出资金进行的投资。

3.房地产投资的概念

房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接地投入房地产开发经营、管理、服务和消费等活动，期望获得未来房地产资产增值或收益的经济行为。

(1)房地产投资的主体包括各级政府、企业、银行和个人及外国的投资者。各级政府和企业是主要的投资者，银行主要通过买卖房地产相关金融资产进行间接投资。个人作为投资主体一般只能从事房地产买卖。如果个人要从事房地产开发等投资活动，必须先注册为企业法人才能进行投资。

(2)房地产投资的客体，从广义上讲，包括房地产资产和房地产资产权益。前者拥有的是实物资产，属于直接投资（如房地产开发投资和房地产置业投资等）；后者拥有的是权益资产，属于间接投资（如购买房地产企业发行的股票、债券，以及购买房地产支持的证券或债券等)。

(3)房地产投资的目标是通过获得房地产产权（置业投资）或者在进行房地产开发后利用房地产（产权）交易来实现资本增值（开发投资），以获得更大的经济效益。但同时要兼顾社会效益和环境效益。不同投资主体的投资目标有所差异，其中政府部门更偏重于社会性目标和环境性目标，如为了公共利益实施的旧城改造、新区开发投资项目；而企业和个人更加注重房地产投资的盈利性目标。

(4)房地产投资的方式可分为房地产直接投资和房地产间接投资。两者的主要区别是投资者是否直接参与房地产实物投资。房地产直接投资包括开发投资和置业投资；房地产间接投资包括购买房地产开发企业的股票、债券；投资于房地产投资信托基金；购买住房抵押贷款证券。

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二、房地产投资的类型

房地产投资的类型多种多样，房地产投资从不同的角度可以划分为不同类型。1,按房地产投资方式划分

房地产投资按照投资方式可分为直接投资和间接投资两大类。

(1)直接投资。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的活动并参与有关的投资管理工作。其主要有房地产开发投资和房地产置业投资两种形式

1)房地产开发投资。房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，进行进一步的投资活动，经过项目策划、规划设计、施工建设等过程获得房地产产品，通过流通、分配转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资，实现自己的预期收益目标。

房地产开发投资是一种短期投资（一般周期为1一5年）。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也比较丰厚。

2)房地产置业投资。房地产置业投资是指通过购买开发商新建成的房地产或市场上的

二手房，以满足自身生活居住、生产经营或出租经营需要，并在不愿意持有该物业的时候出售并获取转售收益的一种投资活动。

房地产置业投资是一种长期投资。置业投资的目的有两个：其一是满足自身生活居住、生产经营需要；其二是通过出租经营或转售获得收益。置业投资具有保值、增值、收益和消费四个方面的作用，因此深受广大投资者欢迎。

房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成长期置业投资。

(2)间接投资。间接投资是指投资者投资与房地产相关的证券市场的行为。投资者不直接参与房地产实物投资活动。间接投资包括购买房地产开发企业或房地产中介服务企业的股票、债券，投资于房地产投资信托基金或购买住房抵押贷款证券等形式。

1)购买房地产开发企业或房地产中介服务企业的股票或债券。房地产行业属于资金密集型行业，资金需求量大。除传统的银行贷款外，现在越来越多的房地产开发企业为了降低融资成本，通过发行股票或债券在资本市场直接融资。如万科、金地、华远等大型房地产开发企业都已在国内证券市场上市；恒大、绿城等企业则在中国香港上市；易居房地产、世联地产等房地产中介企业也已成功上市。投资者通过购买这些企业发行的股票或债券，成为股东分享房地产投资收益，成为间接的房地产投资者。

2)投资于房地产信托投资基金。房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts,REITs).是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。这种投资模式的优点是投资者将资金交给专业房地产投资机构管理，专业机构将房地产收益的主要部分分配给投资者，而机构本身只是起到投资代理的作用。

3)购买住房抵押贷款证券。购买住房抵押贷款证券就是将金融机构所持有的个人住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，然后通过出售证券融通资金的一种活动。购买证券的投资者也就成为房地产间接投资者。其主要做法是将银行所持有的个人住房抵押贷款汇集重组成抵押贷款资产池，每个资产池内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行保险公司或担保公司的担保提高其信誉，然后将这些信用等级较高的证券出售给投资者。购买住房抵押贷款证券的投资者可以间接地获取房地产投资者的收益。

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2.按房地产投资用途划分

按照房地产投资用途，房地产投资主要可分为土地开发投资、居住房地产投资、商业房地产投资、办公房地产投资、工业房地产投资、特殊用途房地产投资等。

(1)土地开发投资。土地开发投资即单纯地投资于土地，利用土地开发后出售或出租等方式来获取投资收益。其主要包括土地一级开发和土地二级开发。

1)土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

2)土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。其包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。

(2)居住房地产投资。居住房地产是指供家庭或个人居住使用的房地产。其又可分为住宅和集体宿舍两类。住宅是指供家庭居住使用的房地产，又可分为普通住宅、高档公寓和别墅等；集体宿舍又可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。居住是人类生存的基本要求，居住需求会随着城市人口数量的增加及家庭规模的缩小而不断增加。因此，居住房地产投资市场潜力巨大，投资风险相对较小。

(3)商业房地产投资。商业房地产是指供出售商品和提供服务使用的房地产，如商铺、购物中心、旅馆、餐饮、体育和娱乐等。这种房地产主要以出租经营为主，投资回报较高。通常是房地产企业进行房地产投资的热点。但这类投资往往竞争激烈，风险也较大。投资者对区位的选择、市场的定位、客流量及商业氛围要求很高，这些是其获得成功的关键因素。

(4)办公房地产投资。办公房地产是指供处理各种事务性工作使用的房地产，如办公用地、办公楼。办公楼又可分为商务办公楼（俗称“写字楼”）和行政办公楼两类。城市化、现代服务业及现代网络通信技术的发展推动了办公房地产需求不断增加，商务氛围浓、交通条件便利的写字楼成为投资热点。这类投资尽管可能获利较大，但由于初始投入大往往伴随着较大的风险。

(5)工业房地产投资。工业房地产是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，如厂房、仓库等。我国目前的工业房地产投资主要集中于开发区建设，其他都是随着

一般工业项目投资进行的。工业房地产投资包括轻工业厂房、重工业厂房、高新技术产业用房等。一般来说，工业房地产一般远离市区，投资成本一般低于商业房地产项目，收益受到国民经济运行周期状况影响较大。轻工业厂房和高新技术产业用房相对于重工业厂房通用性较好，投资风险相对较小。

(6)特殊用途房地产投资。特殊用途房地产投资主要包括机场、码头、车站、加油站、停车场、高速公路等。这类房地产投资往往要得到政府特许，多属于长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来收回投资。一般来说，特殊用途房地产通用性不强，因此投资风险较大。

3.按房地产投资经营方式来划分

按房地产投资经营方式，房地产投资可划分为出售型房地产投资、出租型房地产投资和混合型房地产投资。

(1)出售型房地产投资。出售型房地产投资是指房地产投资以预售或开发完成后出售的

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方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到预期投资目标。

(2)出租型房地产投资。出租型房地产投资是指房地产投资以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到预期投资目标。

(3)混合型房地产投资。混合型房地产投资是出售型和出租型房地产投资的组合，是指房地产投资以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到预期投资目标。

三、房地产投资的作用

房地产投资是房地产产业发展的重要动力，也是促进国民经济振兴与繁荣、提高人民生活水平的基础。房地产投资的作用可以从宏观与微观两个方面来分析。

1,房地产投资的宏观作用

(1)房地产投资有利于国民经济的发展。

1)房地产投资能够为各行各业提供物质基础。房地产产业是国民经济的基础性产业，为国民经济的各行各业提供最基本的物质基础一房和地。1976年以来，世界各国用于建造房屋的投资占其国内生产总值的8%一12%，通过房地产产业而形成固定资产一般要占其国内生产总值的50%以上。

2)房地产投资能够促进房地产产业发展。在我国，房地产产业的发展不仅能带来巨额收入，形成巨大财富，也利于推进我国土地使用制度和住房制度的改革。对于国家而言，除可以从房地产产业获得大量税收外，还可以利用土地所有者的地位，通过有偿出让土地使用权取得土地出让金收益。

3)房地产投资能够带动相关产业的产品消费。房地产产业关联度大，增加房地产投资为建筑、建材、冶金、化工、通信、机械等相关产业产品提供了巨大的市场。同时，它也会刺激金融、商业、旅游业等部门的发展。根据相关资料显示，房地产开发可以带动建筑材料等23大类，1558个品种，共50多个生产部门的产品消费。房地产消费也可以带动物业服务等产业部门的发展，并对家具、家电、厨卫、中介、金融等产业的发展起到很大的推动作用。

(2)房地产投资能够协调优化社会资源配置。房地产投资对社会资源配置的协调优化主要表现在房地产实物资产配置和社会资金配置的优化两个方面。

1)房地产实物资产配置主要是指将社会上的存量房地产从经营能力弱者手中向经营能力强者手中集聚，通过市场的竞争，使经营能力强者拥有大量的可经营资源，并将经营收益通过房地产传递给房地产所有人及相关人，使房地产资产发挥最大的经济效益。例如，房地产投资者将房地产出租给金融机构使用并获取租金，退休人员将房地产“倒按揭”给银行以获取养老金。

2)社会资金配置是指通过房地产市场（包括房地产实物资产市场和资本市场），使资金从资金运用能力较弱者手中向资金运用能力较强者手中集聚，以较强的投资能力实现社会资金的价值最大化。例如，普通公民将资金投资于房地产信托基金，由房地产信托基金进行大规模的房地产投资以获取房地产投资利润，并将利润在投资人之间进行分配。

(3)房地产投资可以有效地改善城市基础设施环境。

1)增加房地产投资，可以增加政府部门的财政收入，加大政府对城市基础设施建设的投入。

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2)通过土地出让中的代征地等方式，相当一部分城市基础设施的建设由购买土地的房地产企业承担，这直接改善了城市基础设施建设落后的局面

2.房地产投资的微观作用

(1)房地产投资可以保值增值。房地产因寿命长久、供给有限，以及随着交通等基础设施和公共服务设施不断完善、环境美化、人口增加等，其原有的价值通常可以保持，甚不断增加。导致房地产价格上涨的原因主要有以下五个方面：

1)房地产拥有者对房地产进行投资改良，如重新装修改造，更新或添加设施设备，改进物业服务等；

2)外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，整治、美化环境等；3)需求增加，如经济发展、居民收人增长、人口增加带来房地产需求增加；

4)房地产使用管制改变，如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或办公用途、商业用途，增加容积率等：

5)通货膨胀，物价普遍上涨。

(2)房地产投资可以获得避税收入。房地产投资的避税收入是指因提取房地产折旧而降低纳税基数，给投资者带来收益。房地产投资的所得税是以实际经营收入扣除经营成本、贷款利息、建筑物折旧等后的净经营收人为基数乘以税率征收的。在实际经营收入相同的情况下，提取的折旧越多，所要缴纳的所得税就越少，从而起到避税的作用。从会计的角度来说，建筑物随着其建成年限的增加，每年的收益能力都在下降，税法中规定的建筑物折旧年限一般相对建筑物的自然寿命（物理寿命）和经济寿命（建成后到其使用成本超过其产生的收益时刻的时间)要短一些。这就使建筑物每年折旧额要比它每年发生的实际损失要大

一些，使房地产投资者账面上的净经营收益减少，相应地，也就减少了税收支出。房地产投资经常会运用大量的财务杠杆，无论个人还是企业每年偿付的利息可以冲减所得税。由于房地产投资占用资金多、价值高、贷款多，折旧及利息费用等带来的节税效果相当可观，这对于提高房地产投资者的实际收益非常有利。

(3)房地产投资可以提升投资者资信等级。由于拥有房地产并不是每个人或企业容易做到的事情，投资房地产是拥有资产、具有资金实力的最好证明。因此，房地产投资可以提高投资者的资信等级，可以帮助投资者更容易获得金融机构的支持，同时，可以帮助投资者获得更多、更好的投资交易机会。

四、房地产投资的影响因素

房地产投资的影响因素较多，其中主要因素有自身因素、制度政策因素、人口因素、经济因素、社会因素、心理因素等。

1.自身因素

房地产的自身因素是指构成房地产实物、区位和权益的因素。

(1)房地产实物因素。土地的实物因素包括土地面积、土地形状、地形地势、地质土壤、土地开发程度。土地面积过小会导致不利于有效开发利用，而面积过大又会造成总价过高、需求不足；形状不规则的土地通常无法有效利用；地形地势会影响房地产的开发成本、利用价值或景观；地质会影响地基承载力和稳定性，而土壤污染的处理会增加房地产开发或使用过程中的成本；土地开发程度低会延长开发周期，提高开发成本。

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···试读结束···