《房地产定价理论与实践研究》周豫|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产定价理论与实践研究》

【作　者】周豫

【页 数】 122

【出版社】 哈尔滨：哈尔滨工业大学出版社 , 2021.03

【ISBN号】978-7-5603-8571-6

【价 格】42.80

【分 类】房地产价格-定价-研究

【参考文献】 周豫. 房地产定价理论与实践研究. 哈尔滨：哈尔滨工业大学出版社, 2021.03.

图书封面：

图书目录：

《房地产定价理论与实践研究》内容提要：

房地产业是国民经济的支柱产业之一，上下游行业繁多，且具有极强的关联性，对我国经济发展具有重大影响。各房地产市场购买主体都希望能把握房地产价格规律，从而做出较为正确的购买使用决策。对于政府来说，掌握房地产价格规律，也有助于因地、因时制宜，制定较为精准的政策，维护我国房地产市场的稳定。本书立足宏观和微观两个角度，从经济因素、社会因素、政治因素、环境因素、人口因素等方面出发，参考作者及其他研究人员有代表性的实证研究成果，主要阐述了房地产价格三个方面的内容：房价的决定、房价的波动和房价的预测。本书不仅适用于高等院

《房地产定价理论与实践研究》内容试读

第一章房地产价格指数

第一节房地产价格指数的定义与意义

房地产价格指数是动态反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对指标。它通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度，对于市场行情的波动有直接、及时的表现力。房地产价格指数也是一种“纯价格指数”，即价格指数只反映由市场供求和货币购买力变化所引起的价格变化，而剔除由于房地产质量等其他因素改变而引起的价格变化（同质量房价指数）。

在经济生活中，房地产价格指数具有重要的指导作用。房地产价格指数反映了房地产市场的纵向变化，既反映价格波动的幅度，又反映市场的供求状况，即价格指数上升，市场供求趋紧；价格指数下降，市场供求趋缓。房地产价格指数还反映了房地产市场的横向变化，可被用来比较不同地域房地产市场的发展状况和发展特点。

第二节房地产价格指数编制方法

价格指数编制的基本要求是其编制的对象是“同质化商品”。房地产商品属于异质产品，它的品质与其建筑本身的品质（建筑结构、房型、朝向、建筑材料、建筑面积、楼层、车库等)，以及其周围的环境（交通、商业、娱乐、治安、绿化、医院、区域环境发展前景等)都密切相关，所以房地产价格指数编制要处理同质化问题。

房地产价格指数编制方法可分为两类，一类是直接应用价格指数理论，例如平均值法、中值法、成本投入法、加权平均法；另一类是应用经济计量理论，例如特征价格法、重复交易法和混合模型法，混合模型法又包括广·义最小二乘法模型和极大似然法混合模型。

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房地产定价理论与实践研究

一、简单方法

简单方法主要有平均值法、中值法和成本投入法。

平均值法(Mean Price Method)是以房地产样本的平均价格来编制房地产价格指数。平均值法比较简单，可在缺乏样本数据的情况下反映房地产市场的一般变动状况。

平均值法指数计算公式为

N∑P

1p

式中，I为价格指数；N为样本大小；P,为（期价格；P。为基期价格。

中值法(Median Price Method)是选取房地产样本价格的中位数来编制房地产价格指数。通过中值法，避免了极端价格的影响，反映出较有代表性的市场变动的集中趋势。

中值法指数计算公式为

1)

成本投入法(Cost Price Method)是根据建造房地产各项投人成本（材料、人工费用等)的变化情况，用算术平均法编制房地产价格指数，是早期编制房地产价格指数的重要方法。在规范的市场运作背景下，成本投入法对新建房屋价格的走势分析有一定的适用性，能够反映出房地产价格变化的某些规律。但是，房价并不是完全由成本决定，而是山房地产的效用及供求关系共同决定，并且在生产力持续提高的背景下，成本易被高估，所以成本投入法存在局限性。

二、加权平均法

加权平均法包括拉氏指数、派氏指数和费雪理想指数三种。

拉氏指数(Laspeyres Index)由德国学者拉斯贝尔斯(Laspeyres)在l864年提出，它是用基期消费量加权来计算价格指数。拉氏指数的优点是用基期数量作权数可以消除权数变动对指数的影响，从而使不同时期的价格指数具有可比性。由于拉氏指数反映的是在假定销售量不变的情况下报告期价格的变动水平，所以拉氏指数的缺点在于它只反映价格的变动水平，并不能反映数量结构的变动。

拉式指数计算公式为

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房地产定价理论与实践研究

是所有特征隐含价格的集合。房地产价格与其特征的关系可表达为

P=f(X1,X2,X,…,Xm)

式中，P为房地产价格；X为影响房地产价格的特征因素。

根据特征价格法编制房地产价格指数，可以首先建立如下的房地产特征价格模型

lnP=∑B,lnX:+∑r,T,+e

式中，P为房地产价格；X:为房地产特征因素；B为特征因素对房地产价格的影

响系数，即各种特征因素的隐性价格；T,为在j期观察值的虚拟变量，在j期观察到该房地产，则T,=1,否则T,=0;x,为各个时期（年、季、月等）虚拟变量的系数；e为随机误差项。

通过OLS回归，可以得到各期的r,值，利用各个时期的r,值（基期的x,值为1),就可以编制时间序列形式的房地产价格指数。例如，第1期设定为基期，回归得出r2=0.1,3=0.05,则前3期的房地产价格指数分别为100、110(100×

1.1)、105(100×1.05)。

特征价格法的优点是容易大规模取样，计算简单，且模型具有直观的经济意义；缺点是存在多重共线性问题，以及因房地产的个别性而掩盖市场供求关系对房地产：价格的影响。

四、重复交易法

重复交易法(Repeat Sale Method)是由Bailcy、Muth和Nourse(1963)提出的。重复交易法是利用同一个房地产项目在两个时期售出的价格资料计算出的房地产价格指数。其要求一是要考察对象相对固定，二是要有定期重复交易的数据资料。重复交易法可以用函数表达为

lnP.+s-lnP=,十B:十Y

式中，P,P分别表示第i宗房地产在t和t十S:两个时期的出售价格；S:表示第i宗房地产两次出售的时间间隔；0为折旧系数；为时间虚拟变量；Y,为随机误差变量。

重复交易法的优点在于：它是在不同时期考察同一个房地产项目，因此在剔除标的物折旧的影响后，重复交易法控制了房地产项目的同质性，面积、楼层、朝向、结构、材料等房屋品质方面均不会对价格指数编制造成影响，使得价格指数具有较大的可比性，能够反映出房地产市场供求关系的变化。同时重复交易法易于操作，只需交易价格信息即可。

第一章房地产价格指数

重复交易法的缺点在于：一是需要大量交易数据，而这往往是不易获得的，有两次以上重复销售的价格记录样本容量相对较小，抽样误差较大。二是存在多重共线性问题，由于使用年限与两次出售间隔完全共线，单独使用此模型很难估计出折旧系数。三是重复交易价格的周期很难与指数要求的周期相匹配。四是同一个房地产项目在二次出售时的价格特征也会变化（如装修改造等情况），因此同质性控制问题也会造成估计偏差。

五、混合模型法

混合模型法(Pooled Method)包括广义最小二乘法模型(Pooled GLS)和极大似然法混合模型(Pooled MLE)。

广义最小二乘法模型由Case和Quigley(1991)提出，将特征价格法和重复交易法结合，利用广义最小二乘法，分析随机误差变量方差。可以用矩阵表示为

In P

XA

D

In P

e

B

广义最小二乘法模型的优点在于：一是可用数据资料较容易获得，特征价格法和重复交易法数据都可用，抽样误差较小。二是利用特征价格法数据，克服了重复交易法多重共线性问题，可以估计出折旧系数0。广义最小二乘法模型的缺点是可能存在序列相关的问题。

极大似然法混合模型由Hill、Knight和Sirmans(1997)提出，其对最小二乘法模型进行了改进，是基于最大似然估计法的另一种估计效果更为优越的混合模型。

极大似然法混合模型的优点在于：一是可用数据资料较容易获得，特征价格法和重复交易法数据都可用，抽样误差较小。二是克服了重复交易法多重共线性问题，可以估计出折旧系数0。三是克服了特征价格法的序列相关问题。极大似然法混合模型的缺点是计算比较复杂。

第三节房地产价格指数类型

按照不同维度进行分类，房地产价格指数有多种类型。

(1)按市场存在的形态分类，房地产价格指数可分为新增商品房价格指数、存量房价格指数、租金价格指数。

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房地产定价理论与实践研究

(2)按房地产商品的来源分类，房地产价格指数可分为新建商品房价格指数、二手房价格指数、地产价格指数。

(3)按使用情况分类，房地产价格指数可分为交易价格指数、租金价格指数。

(4)按地理位置分类，房地产价格指数可分为不同区域交易价格指数。

(5)按物业功能分类，房地产价格指数可分为住宅价格指数、商业用房价格指数、办公用房价格指数、工业用房价格指数等。我国国家统计局房地产价格统计调查方案将房地产市场划分为房屋销售市场、房屋租赁和物业管理市场、土地交易市场。其中，房屋销售市场又分为新建房屋市场和二手房屋市场。

(6)按数据米源分类，房地产价格指数可分为源自实际交易数据、自我申报数据、第三方评估数据的房地产价格指数。例如，源自实际交易数据编制的房地产价格指数有Case一Shiller房价指数；自我申报数据的房地产价格指数有美国房地产调查(American Housing Survey)数据，此外，我国的国房景气指数也是自我申报数据类型，是由国家统计局投资司针对房地产开发统计进行的调查；源自第三方评估数据的房地产价格指数有美国住宅价格指数，来源于联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae)和联邦住宅抵押贷款公司(Freddie Mac)所提供的抵押贷款交易数据。此外，我国的房地产经纪行业协会颁布的房地产价格数据也属于第三方评估数据。

第四节国外房地产价格指数

国外房地产价格指数较为完善，比较有代表性的有以下几种。

(1)美国标普/Casc-Shiller房价指数(S&P/Case-Shiller Home Prices)。该指数是衡量全美房价波动的一个重要数据，它由美国著名经济学家Allan

Weiss、Karl Case和Robert Shiller提出，先后由Fiserv公司及标准普尔公司(Standard&.Poor's)采用重复交易法编制并发布。Case一Shiller房价指数统计的房屋主要是单户住宅，包括全国房屋价格指数、美国10个主要城市综合指数、美国20个主要城市综合指数。全国房屋价格指数涵盖9个主要人口普查区域，按季度编制，并在每年二月、五月、八月和十一月的最后一个周二发布。美国10个主要城市综合指数涵盖了波士顿、芝加哥、丹佛、拉斯维加斯、洛杉矶、迈阿密、纽约、圣地亚哥、旧金山、华盛顿特区。美国20个主要城市综合指数在此基础上扩加涵盖了亚特兰大、达拉斯、底特律、克利夫兰、夏洛特、明尼阿波利斯、凤凰城、波特兰（俄勒冈州）、西雅图、坦帕。

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···试读结束···