《以房养老》柴效武，程扬|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《以房养老》

【作　者】柴效武，程扬

【丛书名】人口老龄化国情教育丛书

【页 数】 232

【出版社】 北京：华龄出版社 , 2022.06

【ISBN号】978-7-5169-1824-1

【价 格】96.00

【分 类】住宅-抵押-信贷管理-研究-中国

【参考文献】 柴效武，程扬. 以房养老. 北京：华龄出版社, 2022.06.

图书封面：

图书目录：

《以房养老》内容提要：

本书对以房养老的意义、功用进行了剖析。还对以房养老实践运作方面可能涉及到的各方的权、责、利等予以界定和判断，对以房养老的可操作性从理论与实践层面进行了解析。本书对于当今正在关注的住房抵押贷款的实施，以及老年人预防以以房养老名义进行的诈骗活动有一定的借鉴意义。

《以房养老》内容试读

第一章养老

第一章养老

一、养老问题的提出

以房养老理念的出现并非空穴来风，也非我们灵机一动的产物，而是有着深刻的思想内涵和深厚的经济社会背景。今天我们为什么要推出这种特殊的养老模式？诸如社会保障体系不健全、养老资源匮乏、社保制度碎片化严重、养老金欠账难以弥补等，已为大家密切关注。20世纪70年代末期推出的独生子女政策，积极效应固然十分明显，但由此导致的负面影响也日趋显现。老龄化、高龄化、少子化和空巢化等诸多问题，在我国正以比国外快得多的速度日益显现。以房养老这种新型养老模式在我国的实施，不论是迫切性或社会意义，都更甚于其他经济发达国家，对此话题的热切研讨是十分必要且很及时的。

既然谈到养老这个“火热”的话题，首先需要对我国的老龄化和相关的养老状况有所了解，大致可呈现出以下方面。

(一)目前老龄化状况及发展趋向

按照联合国制定的标准，一个国家或地区65岁以上人口占到总人口的7%,或60岁以上人口占总人口的10%以上，即宣告进入老龄化社会。我国选择的是60周岁的标准，据此评判，我国于1999年就已步入老龄化社会，且老龄化程度持续加深，速度日渐加快，养老问题日益突出。时至2020年底，60岁及以上老年人已达到2.64亿人，占全部人口的比例达18.7%之多。

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以房养老

据专家考证，我国有利于经济发展的低抚养比的“人口黄金期”，将于2030年宣告结束。预计到2040一2050年之时，我国老年人口的数量将达到峰值状态的4.54亿，占到届时我国总人口的38%之多。21世纪下半叶直到2100年，我国老年人口的规模、老龄化乃至高龄化程度，都将在高水平上保持基本稳定，老年人口总量虽有所下降，但仍将保持在3亿以上。展望整个21世纪，都将是我国人口老龄化最为严峻的时期。今天大家都在高喊“狼来了”，对此有了空前的紧迫感。可设想，当社会发展到某一天，举目望去到处都呈现一片白发苍苍、老态龙钟之景象，又将会发出何种感慨呢？

再从微观小家庭来说，目前是几个子女养活一个或两个老年人，大家还都在发愁照管不过来，养老重负难以承受，养老金不够花销，一旦老父母得了大病重病等，更是全家人难以安宁。父母子女之间有关房产、赡养的纠纷、虐待老人等也是频频出现，还出现了孤寡老人在家中亡故十多天儿女、邻居还不知情的惨状。到将来盛行的“四二一、四二二”式家庭里，两个中年夫妇同时养活四个乃至更多的老年人，还要养育自己的一个到两个孩子，又将会出现何种状况呢？

(二)我国人口老龄化的特点

我国的人口老龄化同世界上其他国家相比较，有如下特点：

(1)人均寿命大幅增加。随着经济社会发展、居民生活质量提高和医疗水平改善，人均寿命大幅增加。20世纪五六十年代里，我国人均寿命还只有50多岁，发展到90年代已达到约70岁，目前部分发达省市的人均寿命已接近或超越80岁，处于发达国家的高水平。过去是人活七十古来稀，今日是人活九十不稀奇。据科学家预测，到2300年，世界人口的平均寿命将达到创纪录的100岁，大家都是百岁老寿星。

(2)老年人口基数大，增长速度快。有关统计资料表明，英国完成老龄化进程大约用了80年，美法等国实现这一转变分别用了上百年时间。我国则是从1980年到1999年的短短19年间，人口年龄结构就完成了从年轻型、成年型向老年型的快速转变，老年人口增长率远快于总人口的平均增长率，成为老年人口最多和增速最快的国家。

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第一章养老

(3)人口发展的趋势已非老龄化，而是高龄化。目前，我国80岁及以上的高龄老人为3000余万人，约占老年人口的14%，近几年更以年均

4.7%的速度增长。未来，这一指标将保持在8000万人以上，高龄化水平达25%~30%，重度老龄化和高龄化问题愈益突出。

(4)我国面临人口老龄化和人口总量过多的双重压力。人口过多是中国的基本国情，长期坚持计划生育的国策，人口增长势头得到有效遏制，但人口总规模仍然高达14亿人，预计到2030年将达到最大规模14.65亿人。人口过多使得计划生育政策的松动姗姗来迟，又进一步加快了老龄化的进程。整个21世纪里，两方面压力都将始终交织一起，给我国的经济社会发展带来严峻挑战。

(5)人口老龄化与社会经济发展水平不相适应。欧美发达国家进人老年型社会时，人均国内生产总值一般都达到8000~10000美元的高水平；我国则是在经济尚未充分发展、居民收入尚未大幅提升的1999年，提前进入老龄化社会。当时，我国人均国内生产总值尚不足900美元，目前也才刚刚跃出10000美元，可资利用的公共养老资源匮乏，是典型的“未富先老”。

(6)独生子女占多数。人口快速老龄化的缘由，不仅是人均寿命快速提升和死亡率大幅降低，还在于出生率加速下降。我国自1979年实行计划生育政策以来，迄今独生子女数量已接近2亿人，独生子女家庭超越家庭总额的半数。预计到2030年，独生子女与独生子女通婚成家的比例将会高达60%~70%之多，使得家庭养老保障的功能急剧弱化。

(7)家庭空巢化。国家老龄委曾对全国10余个大城市老年人口的生活状况抽样调查，得知空巢老人的比重已占到老年人总数的56.1%，空巢率最高的沈阳某区达到73.1%。这些老人虽然有子女，但因子女出外工作、学习或婚后分居等，又都不在身边，生活起居无人照料，精神慰藉常感缺乏。随着独生子女家庭的增多，家庭生命周期逐步进人老年，空巢家庭比例将会更高。不仅是年轻人婚后就迫不及待地要求“分灶吃饭”，大多数老年父母也在做着同样的打算，使得老人处于主动或被迫自己照料自己的境地。

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以房养老

(三)养老的重任

传统的养老形式是养儿防老，但人口老龄化、家庭小型化和空巢化日益严重的态势，使养儿防老的现实性大为减弱。金钱不是万能的，但没有金钱是万万不能的，对养老而言更是如此，首先需要考虑的就是“钱从哪儿来”的大问题。根据我国人口的发展态势，未来我国养老资源保障体系的建构，必须考虑到如下状况。

(1)我国长期实行“一孩化”计划生育政策，饱受宠爱被娇惯成“小皇帝、小公主”的独生子女，目前已相继步入婚配成家、承担社会责任的年龄，开始组成新的家庭，导致结果是“四二一”家庭大量涌现并日益占据主导地位。未来人口发展态势是“父母越来越多，儿女越来越少”。这一严峻局面加重了他们的经济和精神负担，稚嫩的肩膀能否担当起养老重任呢？值得怀疑，单单依靠养儿防老不大现实了。

(2)20世纪五六十年代里，人均寿命只有五六十岁，往往是大家刚退休没有过上几年好日子，就已一命鸣呼；目前大家轻轻松松就可以活到

七八十岁。中国男性一般为60岁退休，平均余命19年；女性50~55岁退休，平均余命25年，养老时间日益延长。20世纪90年代初，我国尚且是15个在职人员养活1个退休老人，现已变成三四个在职人员养活1个退休老人，不远的未来将会是两个在职人员养活一个退休人员。寿命延长是大好事，但养老负担大幅加重却非令人高兴之事。

(3)目前的老年人，大都是从过去的苦日子中走来，勤俭持家为生活信条，对晚年生活的期望标准和要求较低。认为现在状况与过去相比已是好得太多，人老了没有太多追求，只要不“冻着饿着，凡事凑合着”就行。但目前的中年人走向晚年后，却绝对不会再如此思考问题，他们从“将就”走向“讲究”，要求的是生活体面与人格尊严，追求的是人生的美好享受，谈论的是“没有千万元积累无法养老”，对养老质量与标准提出高要求，使得未来需要动用的养老资源大幅增加。

(4)过去的家庭大多是经济困难，住房小，条件差，三代同堂，父母与子女一起生活居住；今天大家生活好了，住房大了，子女婚后大都同父母分开单独居住。一个家庭分割成两个生活单位，“人多力量大、生活成本

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第一章养老

节约”的规模效应大幅丧失，居住与养老生活费用大幅上升。

(5)长期延续的通货膨胀，负面影响不容小觑。即使每年通货膨胀率只有3%，25年后物价也足以翻番。老年人的消费品以食品、日用品、医疗保健和护理服务为主，物价涨幅表现得更高一些。经济体制改革的40多年来，物价已增长数十倍，三四十年后的物价又将维持在什么水平呢？肯定比目前高多了。

综上所述，生活质量提升，医疗保健技术升高，导致人均预期寿命大幅提高；出生率快速下降，死亡率大幅降低，养老期拉长，养老标准与质量提升，空巢家庭增多，物价连年上涨，使得养老成本翻番增长；家庭养老功能大大减弱，子女养老较大程度上已沦为一句空话。这固然是经济发展、科技进步、生活水平提高的必然趋势，但日益增多的老人和日渐提升的养老负担，又是我们必须面对的一大危机。

二、老年人的收入与消费

(一)老年人收入有限，储蓄补充养老占据主流

根据国家老龄委对老年人生活质量调查的报告显示，我国老年人口的生活状况较之前有较多改善，达到了温饱状态，或距小康水平也差距不远。但在有退休金的老年人中，有四成老人对仅靠养老金维持退休后的生活缺乏信心，担心有限的退休金养活不了自己，六成老人觉得还得“靠自己另外攒钱养老”。

对中国大众而言，储蓄存款是保障晚年生活的主要方式，如81%的受访市民打算用储蓄的钱款养老，仅有12.4%的人表示会通过其他办法完成存钱目标。调查还显示，65%的人表示，自己的理财规划中有针对养老保障的内容；66.5%的受访市民购买了养老保险，17%的受访父母打算购买相关保险，35.9%的受访父母购买过储蓄返还型保险。

我国目前的城乡居民储蓄总额已经达到70余万亿元，其中为将来养老做准备的份额为多大呢？有19.9%的人认为有6万元是为将来养老储备，

16.3%的人表示将拿出其中的7万~10万元用于养老；19.2%的人表示10万~20万元用于养老；2.9%的老年人表示养老储蓄达到100万元以上，才

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以房养老

能安享晚年生活。

漫长的晚年生活里，老年人单靠退休金远不足以维持正常生活。事实上，国家给老年人发放的退休金，最多只相当于退休前收入总额的58.5%。且退休前工资收入越高，退休后养老金的占比就越低。假设某人平均月薪5000元，养老保险缴费期15年，退休后每月可领取养老金不足2500元。如在职时工资不到4000元，未来能拿到的养老金肯定只有2000元左右。

(二)老年人退休后支出有减有增

就目前的生活水平而言，人们退休后需要多少养老金，才能维持退休前的生活水准呢？并无一定之规。据来自多方面的观察看，人们退休后要维持与退休前同等的生活水平，并非一定要有退休前100%的收入。原因如下。

(1)人到老年时代，最大变化是身体的持续衰老及因此引起的心理状态变化。老年人不仅身体器官易生病变，且易被外界的病毒侵蚀，发生疾病，同时因身心衰老引起心理性格的变化，也会导致某些病态的发生。老年人口的患病率较高，对医疗卫生保健方面的需求显著上升。老年期开销加多的一项，是将有较大花费用在医疗保健和护理上。如2020年的新冠病毒感染者中，大多数属于老年人，且感染后的康复也大大弱于年轻人。欧美的众多养老机构，更成为新冠病毒搅扰的重灾区。

(2)文化娱乐需求量猛增。老年人退出工作领域后，活动范围突然间大大缩小，闲暇时间大量增加，若不积极参与文化娱乐活动，极易产生不适应清闲生活的感觉，如经常出现的“退休综合症”等。文化娱乐生活对老年人身心健康的效用，甚至会超出医疗保健。许多老人尤其是女性老人，退休后的文化娱乐需求丰富多彩，如跳舞、旅游、作画、理财、体育、打牌等，要求住区附近有相应的服务设施。

(3)居住方面更注重生态环境与交通便利。老年人对居住环境的要求较高，希望住得宁静舒适，独立的卧室是基本需要，有相当数量的老年夫妇，希望配有厅、厨、卫等设施齐全的套间。周边环境要安静、空气清新、环境优美，但不宜远离城区，以免造成相对的隔绝感，最好能靠近交通干线或公交线路，方便家人常来探望。某些老人居住房屋因年代久远，需要

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