《房地产交易法》李莉|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产交易法》

【作　者】李莉

【页 数】 192

【出版社】 北京：中国商务出版社 , 2021.04

【ISBN号】7-5103-3741-3

【价 格】58.00

【分 类】房地产-交易-法律

【参考文献】 李莉. 房地产交易法. 北京：中国商务出版社, 2021.04.

图书目录：

《房地产交易法》内容提要：

本书在理解房地产法是综合性法律部门的前提下，围绕土地利用、城市建设规划、房地产用地开发、房屋建设、房地产金融、交易、抵押、评估等法律制度，构筑与《物权法》《民法典》相区别又相联系的房地产法体系。

《房地产交易法》内容试读

第一章绪论

第一节房地产概述

一、房地产的概念和特点

房地产的概念，可以从宏观层面和微观层面来把握。从宏观上讲，房

地跟产的搭配，说明这里的房地需要从其作为财产的意义上把握，而非从

类似于房地的自然形态，例如土壤来把握。进而，房地产这个词语究竟是

房产、地产两个词语简化后的通俗用语，还是具有新内涵的词语？对这一问题，学界有两种观点，大多数意见认为，房地产即房产加地产。①还有学者认为，广义的房地产不仅包括土地和房屋的关系，也包括土地或房屋的关系。②笔者认同第一种观点，理由是：第一，房地产中的地，应该限缩解释为建设用地，即是以建造房屋为目的的土地，区别于农业用地，即以从事耕种为目的的土地。这是因为，如果地产的用途不是建房，那么地产具有其他法律形态，例如，土地承包经营权。而土地承包经营权是一项

土地财产，只是这一财产用途不是、也不能是用来建造房屋；所以，此处的地，是建设用地。第二，建设用地没有独立存在的法律条件。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第26

①参见高富平、黄武双著：《房地产法学（第四版）》，高等教育出版社2016年版；李延荣、周珂：《房地产法（第三版）》，中国人民大学出版社2008年版；罗晋京、符启林著：《房地产法原理》，中国政法大学出版社2016版，李东方著：《房地产法学》，中国政法大学出版社2014年版；黄健雄主编：《房地产法》，厦门大学出版社2008年版；李凤章主编：《房地产法教程》，对外经济贸易大学出版社2010年版。

②参见程信和、刘国臻编著：《房地产法》，北京大学出版社2001版，第1一3页。

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房地产交易法

条，建设用地的典型形态的建设用地使用权人满两年还没有动工开发土地的，可以无偿收回土地。可见，丧失了建设目的的土地使用权，亦丧失了其质的规定性。因此，房地产是一个新的词语，指房以及房所占用的

土地。

从微观上来看，这里的房、地可以从类型化角度把握。通常意义上，房和建筑物二者互换使用，房是建筑物的简称。按是否正在建造为标准，建筑物可以细分为在建建筑物与已经建成的建筑物，笼统意义上而言，前者大致等同于期房，后者大致等同于现房；按照用途标准，建筑物可以分为生产用房、生活用房。依照《城市房地产管理法》第2条，除建筑物外，房还包括构筑物。构筑物是指具有居住、生产经营功能的建筑物之外的人工建造物，主要包括道路、桥梁、隧道、堤坝、水渠、水池、水塔等设施，人工养殖设施，以及地窖、地下管网等。①学理上，房屋还包括，附属设施主要指附属于建筑物、构筑物并辅助其发挥功效的设施，如电线杆、电缆、变压器等电力、广播、通信设施，以及雕塑、纪念碑等。②另外，在非建设用地使用权上建设的建筑物，例如在集体所有的建设用地使用权上建造的区分所有建筑物，实践中也称其为房地产，只是由于其房屋产权的效力受到质疑而被称为小产权房。

在奉行地产私有制的国家或者地区，房地中的地首先指的是有形的、具有物理形态的土地，包括地表、地下、天空。依照《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）第10条，我国土地实行社会主义公有制。因此房地产中的地，不是物理形态的土地，而是建设用地使用权的简称。大多数情况下，这里的建设用地使用权对于地的使用，是以地上的空间为客体，例如建造的若干层的摩天大楼，就是利用土地地表以上的空间。但随着利用土地设计思路和技术的进化，地铁、地下商场、车库等建筑物或者附属

设施，则是以土地地表以下的空间为客体。

①参见崔建远：《物权法（第二版）》，中国人民大学出版社2011年版，第280页。

②参见崔建远：《物权法（第二版）》，中国人民大学出版社2011年版，第280页。

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第一章绪论

二、房地产与相关概念的区别

(一)房地产和不动产

通说认为，房地产和不动产是具有差异的概念，笔者亦赞同。理由如下。

首先，二者在民法中的地位不同。虽然《城市房地产管理法》中使用了房地产这一概念，但房地产仍主要是一个生活兼经济学的术语，并非民法学术语，以《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）为例，只有在第182条出现了房地产的概念，用途是“房地产抵押关系”这样的命名，其余法条内容中均用建筑物和土地来分别指代房屋和土地，到《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），替代《物权法》182条的第397条，亦不再使用房地产的概念，而将这一条代之以建筑物与建设用地使用权同时抵押规则。而不动产(res immobiles)则是从罗马法时就存在的、与动产(res mobiles).相对应的、对有体物的分类，①是经典民法学术语。还是以《物权法》为例，其中不动产的概念共出现了113次，足见这一概念在物权法构建中的基础性地位。

其次，二者范围不同。虽然不动产包括房地产，但不限于房地产，范围要广泛得多。依照《物权法》第48条、第49条、第52条，(《民法典》第250、251、254条)不动产还包括森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，野生植物资源，铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施。另外，水坝、港口、码头、地下工程等也属于不动产。有学者将不动产区分为狭义和广义两个层次。狭义的不动产指土地和地上建筑物(含地下建筑物)。②比照不动产的定义可知，这门课研究的房地产，是狭义的不动产。而且，我们讲授的是房地产的交易制度，依照现行法律规定，农村房地产由于受到耕地保护、人口流动、社会保障等诸多政策的限

①参见周相：《罗马法原论》，商务印书馆2004年版，第306页。

②参见符启林：《房地产法（第五版）》，法律出版社2018年版，第1页。

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房地产交易法

制，开发交易均收到严格的控制。因此，我国房地产交易活动主要集中在

城市（包括县城），所以，教材中所涉及的房地产主要针对的是城市的房地产。

(二)房产与地上定着物

定着物，指固“定”，且附“着”于土地，具有独立与土地之外的经济价值的物。①依照《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第34条，房产包括在地上定着物中，是地上定着物的一个子类。比较法上，《日本民法典》第86条规定了定着物，认为其与土地一起构成不动产，即便2017年修订之后的《日本民法典》，也依然沿用定着物的用法，②民法理论也采这一观点。③问题在于，《物权法》《民法典》中均不再使用地上定着物的用法。笔者认为《物权法》《民法典》的立法技术具有进步性，理由是：日本民法中的定着物，按照其与土地的关系，可区分为独立于土地的定着物和作为土地一部分的定着物，建筑物是可以与土地分离的独立的不动产。④这意味着建筑物是独立的物，可以作为独立的物权客体，成立独立的物权。进而，建筑物和定着物的关系清楚，适用法律界限明确。我国法律中定着物与土地的关系，《担保法》中并无明文规定，同时，《担保法》第36条规定了地随房押、房随地押的原则，据此，定着物与土地命运同频共振。但在第42条又出现“无地上定着物的土地”这一概念，且明确了其办理抵押登记的机关，据此，土地可以单独处分并办理登记，定着物是否也可以，未置明文。对这些条款进行体系解释后，无法推论出定着物与土地的准确关系。对此问题，学界素有吸收主义和分离主义两种观点，前者认为定着物是土地的组成部分，后者认为定着物与土地分别属于

①崔建远：《物权法（第二版）》，中国人民大学出版社2011年版，第29页。

②刘士国、牟宪魁、杨瑞贺：《日本民法典2017年大修改》，中国法制出版社2018年版，第13页。

③参见〔日〕我妻荣著，于敏译：《我妻荣民法讲义I新订民法总则》，中国法制出版社

2008年版，第198一200页。

④〔日〕我妻荣著，于敏译：《我妻荣民法讲义I新订民法总则》，中国法制出版社2008年

版，第200页。

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房地产交易法

业管理。生活的中往往是物业服务公司的简称，例如新闻报道中也使用生活用语，用物业指代物业服务公司。①而房地产这一概念，人们观念中的理解与法律文本没有这么大的差异。

三、房产和地产的法律关系

(一)房地一致原则

《物权法》第146条、147条、182条(《民法典》356条、357条、

397条)确定了房产与地产一并处分的原则，简称“房地一致原则”，俗

称“地随房走，房随地走”。之所以须“房地一致”，是因为房地之间在自然属性上的紧密关联，即房依地所建，地为房而存。该原则的功能，在于避免土地与房屋归属于不同主体，导致不动产法律关系的复杂化。这一原则，体现在针对房产、地产所做的所有类型的处分，转让、抵押均包括在内。房地一致原则自房地产市场初步建立时就已确立，表现在

1984年的《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第64条，之后，在立法位阶更高的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《土地使用权出让和转让暂行条例》）第23条、24条得以重申，这一原则在之后的立法中得以强调和坚持，表现在《城市房地产管理法》第32条和《物权法》《民法典》中的上述

规定。

(二)房地一致原则的原因

首先，房和地是几个物？从我国民事立法历史来看，对土地和建筑物向来采取分别主义的立法模式，即认为房屋和土地均是独立的物，可以作为独立的物权客体。分别主义是与一体主义相对立的立法模式和学术观

点，其正当性在于，房和地符合物权客体的特性。物权的客体具有现实

①参见谷尚辉，章浩：“物业是干什么的？小区里的事究竞该找谁？”，载《台州日报》2017年第003版。

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···试读结束···