《房地产经纪实务 第2版》周云，顾振东，倪莉等著|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产经纪实务 第2版》

【作　者】周云，顾振东，倪莉等著

【丛书名】房地产经纪人协理丛书

【页 数】 300

【出版社】 南京：东南大学出版社 , 2012.07

【ISBN号】978-7-5641-3424-2

【价 格】35.00

【分 类】房地产业-经纪人-资格考试-中国-自学参考资料

【参考文献】 周云，顾振东，倪莉等著. 房地产经纪实务 第2版. 南京：东南大学出版社, 2012.07.

图书封面：

图书目录：

《房地产经纪实务 第2版》内容提要：

周云编著的《房地产经纪实务(第2版)》根据全国房地产经纪人协理从业资格考试大纲及房地产经纪从业能力需要编写，主要包括：房地产经纪业务、房地产经纪合同、房地产实地查看、房地产交易、房地产交易价格、房地产交易税费、房地产登记、房地产经纪服务相关业务等。本书是作者……

《房地产经纪实务 第2版》内容试读

第房地产经纪业务

章

学习要求

·掌握：存量房买卖代理、居间业务基本流程，存量房租赁代理、居间业务基本流程。

·熟悉：新建商品房销售代理业务基本流程。

第一节房地产经纪业务的分类

房地产经纪业务类型的划分不是很复杂，但各种类型之间的边界有时是很难确定的一根据业务接洽的深度和内容的不同，很难在实际操作中有明确的界限来区分不同类型房地产经纪业务的边界。不同的房地产经纪业务涉及不同的房地产细分市场，或形成业务经营模式的不同，这就使得房地产经纪机构需要根据自身条件及行业竞争情况扬长避短地进行选择，从而形成房地产经纪行业内部的专业化分工。

一般的划分方法有以下几种。

001

第

一、根据经纪人与委托人之间的关系划分

章

根据经纪活动中经纪人与委托人之间关系的不同，房地产经纪业务一般分为三

产

种类型：房地产居间、房地产行纪和房地产代理。

居间，是房地产经纪活动中最本质、最经常的服务行为。房地产居间是指房地

经纪业务

产经纪机构以自己的名义向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同媒介服务，并向委托人收取佣金的有偿服务行为。根据房地产交易

形式的不同，房地产居间可以分为：房地产投资居间、房地产买卖居间、房地产租赁

经

经纪

居间、房地产置换居间、房地产抵押居间等类型。目前存量房买卖中广泛存在房地

实

产居间行为。

相对于房地产居间而言，房地产代理的经纪人与委托人之间有更加长期且较稳定的合作关系。根据服务对象的不同，代理业务又可分为卖方代理和买方代理。委托人为房地产开发商、存量房的所有者或是出租房屋的业主的代理行为称为卖方代理；受需要购买或承租房屋的机构或个人委托而进行的代理行为称为买方代理。代理人只能在委托人的授权范围内，以委托人的名义从事代理活动。

002

经纪活动中还有一种行为那就是“行纪”。从一般概念而言，行纪也属于居间的范畴，但与本质性居间活动的主要区别是经纪人的行纪行为意味着有明确的委托方，即：经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。房地产行纪与一般商业经纪活动中的“典当”含义相同

“行纪”在某种程度上与代理的区别有两点：一是经委托人同意，或双方事先约定，经纪机构可以以低于（高于）委托人指定的价格买进（卖出），并因此而增加报酬；

二是除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪机构自己可以作为买受人或出卖人。

从形式上看，“行纪”与自营也很相似，但是除经纪机构自己买受委托物的情况外，大多数情况下经纪机构都并未取得交易商品的所有权，而是依据委托人的委托来进行活动。从事行纪活动的经纪人员拥有的权力较大，承担的责任也较重。在通常情况下，经纪机构与委托人之间有长期固定的合作关系。

表1-1房地产经纪行为的差异性比较

类型

有无明确委托方

是否以自己的名义

是否占有商品

居间

无

是

否

行纪

有

是

否/是

代理

有

否

否

二、根据房地产市场分级的方法划分

根据房地产市场分级的方法，房地产经纪业务又可以分为：土地交易经纪业务，新建商品房交易经纪业务和存量房交易经纪业务。

三、根据房地产经纪所促成的房地产交易的不同方式划分

根据房地产经纪所促成的房地产交易的不同方式，还可以将房地产经纪业务分

为：房地产买卖经纪、房地产租赁经纪、房地产抵押经纪等。

第二节房地产经纪业务一般流程及其内容

房地产经纪活动因其较强的地域性和交易的个别性的特点，使每一种业务、每

一个不同地区的习惯性做法，包括各个地方的政策制度都会有较大的差异，因此，房地产经纪业务进行的流程没有什么定式，一般的业务流程和操作内容主要有：信息的搜集整理与传播、房源与客源的开拓、业务洽谈、物业查验、签订房地产经纪合同、引领看房、代理或协助交易及相关事宜、物业交验、佣金结算、售后服务。房地产经纪业务流程见图1-1。

信息搜集

信息整理

第一步

信息传播

第二步

房源开拓

客源开拓

业务治谈1

业务沿谈2

第三步

业务治谈

物业查验

第四步

签订房地产经纪合司

第五步

引领看房

第六步

003

代理或协助交易

第七步

第

章

物业交验

第八步

佣金结算

第九步

地产经纪业

售后服务

图1-1房地产经纪业务流程示意图

三经

一、信息的搜集、整理与传播

纪

务

信息，是房地产经纪人赖以从事业务、开展经营活动的重要基础资源，经纪人和经纪机构拥有信息量的多少、质量的优劣一尤其是有效信息源的多少，决定着经纪业务成就的大小。因此，收集、整理、传播信息是房地产经纪人业务活动的基础工作。

(1)房地产经纪信息的特点

004

任何房地产信息根据房地产及其信息所固有的特性，一般存在着3个方面的特点，即：时效性、地域性和扩散性。

①时效性。信息具有时效性是因为信息是一种动态资源。在某一时刻，信息能够发挥或产生资源效益，在另一时刻则失去资源效益。经纪人要尽可能快地捕捉信息，得到有价值的信息后要尽快寻找客户，完成交易。一旦信息失去时效性，那么它的效用就会降低，甚至完全丧失。如果房地产经纪人根据失去时效的信息作出错误的决策，不仅给买卖双方带来损失，也会给自己的利益带来损失，使自己的信誉受到影响。

②地域性。信息的地域性是因为许多信息发挥效用的空间是有限的，由于房地产的不可移动性，其信息的地域性更加突出。

③扩散性。信息的扩散性是指不管如何保密或封锁，信息总是可以扩散的，而且通过的渠道和传输手段也是多种多样的。信息的扩散对房地产经纪人的作用具有双重性，有利的一面是经纪人能轻易获取信息，不利的一面是信息扩散导致买卖双方直接会面的可能性增大，经纪人可能失去一些获利机会。经纪人要学会趋利避害，要善于利用时间差，在信息未扩散前找到客户，完成交易。

(2)房地产经纪信息的内容

房地产经纪人获取信息的内容根据经纪业务的深度和进展阶段性的不同可以分为宏观信息和微观信息两类。

①宏观信息。房地产经纪人在受理具体的业务之前，搜集和获取信息的类别是较为广泛和宏观的，一般根据经纪人事先制订的业务发展计划、业务类型、地域范围以及经纪人所属机构的营销策略来确定信息取得的原则、类别和内容。由于现今社会正处于一个信息爆炸的时代，也就是说，获取信息不难，但要获取为业务所需要的、具有经济价值的（无论是现存的还是潜在的）、有用的信息必须是事先有计划、有方略的。一般的信息包括下面几种类别：房地产供给方的信息，包括：政府供应、机构一开发商供应和个体产权人供应情况；房地产需求方的信息，包括：需求方的类

型、数量、愿望、支付能力；房地产市场环境信息，包括：政策法律信息、宏微观经济信息、社会文化信息等。

②微观信息。房地产经纪人受理了委托业务后，所收集的信息主要是有针对性的信息，一般应包括以下三个方面的内容：标的物业信息、与标的物业相关的市场信息和委托方信息。标的物业信息是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息；与标的物业相关的市场信息是指标的物业所属的房地产分类市场，如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等的供求信息、价格信息等；委托方信息包括委托方的类型（如个人或法人，法人的经营类型）、信誉情况等。

(3)房地产经纪信息的搜集

对房地产经纪信息的搜集，客观地讲是房地产经纪业务的起点，也是房地产经纪人提供经纪服务工作的基础。搜集信息要做到主动及时，以保证信息的时效性；要真实可靠，将搜集到的信息进行严格核实、检测、筛选，去伪存真，以保证信息的准确性；要明确信息搜集的任务、目的、对象，避免盲目性，搜集信息要有针对性。

信息搜集一般有以下几种渠道：

①通过报刊资料搜集信息。各类报纸杂志中包含有丰富的信息资源。除专业的房地产报纸杂志外，其他一些资料也有房地产信息。

②通过房地产开发企业内部搜集。经纪人应与开发企业建立良好的合作关系，以便获得第一手信息资料。

③通过定期交纳一定的费用加入信息网络组织。信息网络组织已在许多地方设立。通过网络组织成员之间的相互交流，或者通过网络成员之间提供刊物和联机服务、咨询能获得大量信息。

④在房地产交易市场、展销会等场所搜集信息。房地产交易必须到房地产市场办理评估、交费、纳税、登记等有关手续，汇集了买卖双方的人流。房地产市场自然能汇集大量的供求信息。

005

各种房地产经纪信息有真有假，要进行筛选、分析、整理，去伪存真，去粗取精。

第

同时，信息的时间性很强，必须注意其时效性。有些信息还有一定的局限性和偶然性，采用时不应以偏概全，不符合实际情况的信息要能及时辨认，以排除干扰，不予

章

采用。对看准了可以采用的信息，要尽快整理、利用，并通过有效的传播手段予以传

宽

播，以此获得效益。

(4)房地产经纪信息的整理

纪业务

经纪人搜集到的信息是大量的，而真正有效的、能够达成交易、直接获利的信息只是少数。因此，对房地产经纪信息的处理要做到准确、及时、有针对性，以免形成

不必要的浪费，同时又失去交易机会。因此，房地产经纪人对搜集到的信息必须进

经

行必要的加工、整理，其方法和步骤如下：

实

①筛选。通过归纳、分析、对比，去粗取精，去伪存真，剔除重复信息。

②分类排序。对有价值的信息按目的、要求、时间、地域、需求层次等进行分类、排列成序。

③存贮。许多信息一时用不上，有些信息可能不止用一次，必须存贮。

④评估、分析。对信息的含量、价值、时效等作出评估、判断，挑选出直接用于交易的信息，同时提取一批与之相关的信息，为交易谈判服务。

006

完成以上工作后，可以着手寻找客户了。

(5)房地产经纪信息的传播

有效的信息传播，是房地产经纪业务开展的关键环节。房地产经纪信息传播的内容以微观信息为主，主要包括两类，即：委托标的物和委托方的信息（主要在代理销售时)。传播方式可以通过报纸、电视广告、经纪机构店铺招贴、人员推介、网络邮发函件等方式。值得注意的是，目前很多房产经纪机构及执业人员都非常重视运用信息高速通道及互联网技术进行信息的采集及传递，使信息成为房地产经纪人的知识财富并转化为实际经营能力。这已成为各房产经纪机构及执业人员提高其竞争能力的有效途径。

房地产信息传播的方式与渠道有多种，对于新建商品房销售代理信息的传播一般采用派发单张宣传页、楼书以及楼盘现场、样板房展示、各种媒体宣传等。存量房买卖及租赁代理、居间信息的传播主要通过报纸广告、房展会、门店、中介公司的网站、亲友的介绍等方式。

二、房源与客源的开拓

在房地产经纪业务中，房地产供需双方的存在是形成交易以及为此而提供中介经纪服务的前提，以房地产经纪人的角色，将支持房地产经纪业务存在的、对房地产有供需要求的双方，分别称之为“房源”和“客源”。房源和客源都是房地产经纪人及经纪机构开展业务的资源，他们互为条件、互为目标。拥有房源和客源数量越多、类型越多的经纪机构在市场中的竞争实力和地位也就越高。只有不断地搜集、积累和利用更多的房源与客源信息，才能取得更好的经纪业绩：只有不断地挖掘房源与客源，开拓客户，才能创造出更多的成交机会。

(1)关于房源

在房地产经纪业务中，一般将拥有房地产并想要转让的一方称为房源，这是房

···试读结束···