《房地产估价》主编左静，刘昌斌|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产估价》

【作　者】主编左静，刘昌斌

【丛书名】高等职业教育“十二五”规划教材

【页 数】 254

【出版社】 北京：北京理工大学出版社 , 2016.03

【ISBN号】978-7-5682-1624-1

【分 类】房地产价格-估价-高等学校-教材

【参考文献】 主编左静，刘昌斌. 房地产估价. 北京：北京理工大学出版社, 2016.03.

图书封面：

图书目录：

《房地产估价》内容提要：

本书为适应国家教委专业教学提出的基本要求和房地产估价行业发展的需要而编写。全书共分10章：第1～3章为估价理论部分，包括房地产与房地产估价、房地产价格、估价原则与估价程序；第4～9章为估价方法部分，包括比较法、收益法、成本法、假设开发法、长期趋势法和土地估价方法；第10章是房地产估价案例。章后有思考题和练习题，书后附全国房地产估价师执业资格考试题。

《房地产估价》内容试读

第一章房地产与房地产估价

识目标

1.熟悉房地产的概念和存在形态：

2.熟悉房地产的特性和类型；

3.掌握房地产描述的内容：

4.熟悉房地产估价要素；

5.掌握房地产估价师职业道德。

●力目标

1.能够正确进行房地产的分类；

2.能够正确描述房地产的基本状况；

3.能够正确计算房地产的主要指标。

第一节房地产

学习房地产估价，首先要了解房地产估价对象是什么，如果对估价对象一房地产没有正确的认识和深人的了解，那么房地产估价理论的学习，便无从谈起。

一、房地产的概念

房地产是房产和地产的总称。因其不可移动的特征，也称为“不动产”，中国香港又称“物业”。如果给房地产下个完整的定义应该是这样的：房地产是土地、建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区位的结合体。下面我们来了解房地产的各个组成部分。

(一)实物形态

房地产的实物形态包括土地、建筑物和其他土地附着物。它是指看得见、摸得着的部分，对建筑物而言是指外观、结构、材质、设备、装修等，对土地而言是指形状、平整程度、基础设施完备程度等。两宗权益、区位状况相同的房地产，如果在建筑结构、设备、

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装修、空间布局、新旧程度等方面不同，其价值也会不同，甚至会有很大的差异。可见，房地产实物状况对房地产价值有很大的影响。

1.土地

从房地产估价的角度看，土地是一个立体的三维空间。其空间范围可分为三层：地球表面，称为地表；地球表面以上一定范围内的空间，称为地上空间；地球表面以下一定范围内的空间，称为地下空间。

一宗土地的水平范围，是指该土地在地表上的“边界”所围合的区域。这个“边界”是以权属界线组成的封闭曲线。土地的自然实物形态是连绵无垠的，本身无范围可言，但因为人们在地表上人为的“划野分疆”，所以形成了一块一块或一宗一宗的土地，也使每块或每宗土地有了平面界址、形状和面积。

宗土地的地上纵深范围，通常以飞机的飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所及为限。另外，地下资源、埋藏物等，法律可能规定属于国家或他人，也允许以出售、出租等方式将相应权益转让他人。

2.建筑物

建筑物有狭义和广义两种含义。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物；广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，不仅包括房屋，还包括构筑物。在房地产估价中一般将建筑物作为广义理解。

房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所；构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、燧道、水坝等。

3.其他土地附着物

所谓其他土地附着物是指土地上除建筑物以外的自然物体和人造物体。自然物体如花草树木、矿物等，人造物体如埋设在地下的水管、电线、暖气设施，建造在地上的围墙假山、水池等。这些物体附着或嵌入土地或建筑物之中，通过有效的手段与主体部分结合为一体。如果将其剥离则会破坏土地或建筑物的完整性，会使土地或建筑物的价值明显减损，一般随着土地或建筑物的转让而一并转让。

在现实估价中，这些附着物往往被视为土地或建筑物的组成部分。

(二)权益体系

随着经济的发展，房地产的权益逐步衍生。房地产所代表的社会财富比重越来越大，在房地产实物上往往附带着越来越多的权利，如所有权、使用权、租赁权、抵押权等，房地产从法律意义上看，本质上是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权益，这些权益构成了一个体系。于是，权益便成为房地产内容的组成部分

房地产的权益是指无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、

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利益和好处。“房地产”中的“产”，就是将“房地”看成一项抽象化的财产。我国目前的房地产权益中，地产主要有土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权等。房产权益可以单独行使，主要有所有权、使用权、抵押权和租赁权等。房地产权利的完整程度、权利期限对房地产价值的影响很大，可以说，房地产价值的实质就是权益价格。

(三)区位因素

房地产的区位是指一宗房地产与其他物体在空间方位和距离上的关系，房地产始终处于一定的地理环境中，与区位的影响因素密不可分，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等。对区位的评价是一个综合的结果，除必须关注房地产的地理坐标外，还要考虑它的其他影响因素，而且这些因素的作用在不停地变化，如通信和交通技术的飞速发展，使人们过去的距离感在迅速缩短，过去很不方便的地方，可能区位条件很快得到改善。一个好的区位，也可能受环境污染的影响，变得很糟槽。

人们越来越关注房地产的区位条件，两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，价值会有很大的差异。区位对房地产价值具有决定性的影响，于是区位便成为房地产内容的又一组成部分。

所以，在理解房地产的概念时，要同时考虑它的实物形态、权益体系和区位因素。

二、房地产的存在形态

(一)土地

土地作为房地产的一种存在形态，往往是指单纯的土地。在评估土地价值时，即使士地上有建筑物，也需要把土地作为独立的部分单独看待。如为确定划拨土地使用权进人市场需要补交土地使用权出让金时，就需要单独评估土地的价值。如何单独看待有建筑物的土地，具体做法有两种：一是无视建筑物的存在，将其设想为空地；二是考虑建筑物的存在对土地价值的影响，如待拆迁房屋对该土地的价值会有减价的影响。

(二)建筑物

建筑物作为房地产的另一种存在形态，往往是指单纯的建筑物，不包含土地部分。尽管建筑物与土地不可分离，但在特定情形下，可以把建筑物单独看待。如在房地产投保火灾险时评估其保险价值，就需要单独评估建筑物的价值。如何单独看待建筑物，具体做法有两种：一是无视土地的存在，将其设想为“空中楼阁”；二是考虑土地的存在对建筑物价值的影响，如在较偏僻的地方建造商场，该商场因土地位置较差不能充分发挥效用而导致市场价值较低。

(三)房地

房地即房与地的结合体，是指土地与建筑物合在一起时的情形，是较为常见的房地产

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存在形态。此时不仅土地与建筑物在实物上是合在一起的，在估价时也需要把它们作为整体看待。

三、房地产的特性

房地产除具有财产的一般属性外，还具有特殊的属性，其特殊性导致房地产的存续使用及交易也具有特殊的属性。由于土地是房地产的根本，因此房地产的特性是以土地的特性为基础的。学习房地产估价必须对房地产的特性，尤其是土地的特性有全面、深人的了解。房地产具有自然和经济两方面属性。

(一)自然属性

房地产的自然属性决定于土地的自然属性，土地是大自然的产物，本身具有自然特征。具体包括以下几项。

1.位置固定

每块土地都是位置固定的一个立体空间，与相邻空间的位置是固定不变的，所以房地产又称“不动产”，不可移动性是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产的最主要特征。

土地空间内的土壤、砂石及附着物等虽然可以移动、搬走，但是作为完整意义上的土地空间依然存在且位置不变。土地上的建筑物由于像树木“扎根”于土地之上，其位置通常也是固定的，不能移动。随着新技术的发展，已经可以对建筑物实施整体“平移”，但是我们要清楚，建筑物被移动的情况代价巨大，从经济角度看，是得不偿失的，往往是不得已而为之，很少应用。被移动的建筑物与原土地分离后，因为土地已经不再是原来的土地，作为房地产整体来说已经不再是原来的房地产。

值得注意的是，房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却是可以改变的。因为对外交通、外部配套设施等的变化，均可以影响房地产的社会经济位置。

2.非同质化

房地产的非同质化特点，也称为独特性、个别性、差异性，是由房地产的不可移动性派生而来的。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产都会具有独一无二的空间位置，即使两宗房地产的物质实体一模一样，因为空间位置不同，也会造成差异。可以说，没有完全相同的两宗房地产。房地产的这种非同质化特点表现在以下几个方面：

(1)从大范围上看：房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，如当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等。由于人们无法把房地产从低价地区搬到高价地区，所以房地产市场只能是地区性市场，而不是全国性市场，更不是全球性市场。

(2)从不同的区位角度看：每宗房地产的日照、温度、湿度、交通、景观以及与重要场所（如市中心）的距离、外部配套设施、周围环境等，均处于相对稳定的状态，从而形成独

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有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同区位的房地产有优劣之分。

(3)从同一区位的角度看：同一区位的房地产也会有位置、朝向、地形、地势、日照、温度、湿度、景观等方面的差异，如一栋楼的上下两个相邻的单元，它们的日照时间都会有一定差异。

由于房地产的独一无二的特性，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别，使得房地产之间不能彼此完全替代，因此，房地产交易就不适宜采取看样品交易的方式。如商品房交易，购房者看样板房、沙盘、售楼书、照片等，只是作为了解产品的辅助手段，想要全面了解产品，还是要到楼盘所在地去观察、感受和体验。由于房地产这一特性，要求房地产估价必须进行实地查勘。

3.使用期长

对土地而言，使用期长也称为不可毁灭性或永续性。只要对土地进行适当的保护，土地的生产力或利用价值一般就不会丧失，能够一次又一次地被反复利用，可以说，土地的使用是无期限的。而建筑物虽然不像土地可以无限循环使用，但其寿命通常可达数十年甚至上百年，也称为耐久性。在正常情况下，建筑物很少发生自然倒塌，通常是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。由于使用期限长久，房地产可以为其拥有者带来持续不断的利益，因此，房地产可以作为长期投资对象。

房地产的使用期限决定于国家的土地制度。从中国来看，由于土地使用权是有期限的因此，房地产的寿命受到土地使用权期限的制约。目前，我国建设用地使用权出让的最高年限：居住用地为70年；工业用地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游、娱乐用地为40年；综合或者其他用地为50年。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。建设用地使用权期满，除住宅建设用地使用权自动续期外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽然申请续期但未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。了解使用期限对房地产估价有重要的意义，如坐落位置很好、建筑物状况也很好的房地产，可能由于土地使用期限较短而降低房地产的价值

(二)经济属性

房地产的经济属性是指人类在开发、使用房地产过程中所表现出的特征。具体包括：

1.供给稀缺

土地是大自然的产物，不是人工生产的，属于不可再生资源。而地球表面积基本上是固定不变的，因此，地球上土地总供给量不能增加。土地的这种特性称为有限性、不可再生性。人类历史上，有过“填海、填湖造地”的行为，可以微量增加土地使用面积，但这种“造地”行为，代价高昂，面积不可能很大，其数量相对于现存的土地数量来说可以忽略。由于土地供给的稀缺，导致建筑物的数量也是有限的，尤其是好地段上的建筑物更是有限，这使得房地产具有独占性。一宗特定位置尤其是好位置的房地产被人占有以后，占

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有者可以获得生产或生活的场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景（如海水、阳光、沙滩)，或者可以支配相关的自然资源和生产力，而他人无法拥有这些，除非支付相当的代价购买，这就是房地产价格产生的原因。

随着人类社会的发展和人民生活水平的提高，人类社会对各类房地产用地的需求不断增加，于是，产生供给有限与需求不断增长之间的矛盾，最终导致土地价格不断上涨。

2.投资巨大

城市中的房地产，不仅单价较高，而且每项房地产的总值巨大。从单价来看，每平方米土地或每平方米建筑面积房屋的价格，低则数千元，高则上万元甚至十几万元，繁华商业地段经常有“寸土寸金”之说。从总价来看，每项房地产都有一定的规模（如一定的面积），单元划分后，不可以按照平方米之类的小单位零星交易，因此，一项房地产通常为上百万元、上千万元、上亿元以及更多。可供利用的一块土地或一套住房的价值，比一件家具或

一台电视机的价值要大得多，对普通居民来说，购买一套普通商品住宅通常需要花费其生的积蓄。因为单项价值巨大，房地产的管理、投资、交易等行为，必然与普通商品体现出不同的特点。

3.用途广泛

一幅土地往往有多种用途，既可以用于农业生产，也可以用于工业、商业、住宅、交通运输、公共建设等。在不同用途中还可以选择不同的利用方式，如居住用途有普通住宅、高档公寓和别墅；公寓中有老年公寓、青年公寓和学生公寓；既可以建平房也可以建多层或高层建筑。用途广泛主要是空地所具有的特性，土地一旦被开发完毕，再改变用途就比较困难。在市场经济中，房地产拥有者为了取得更高的回报，往往将土地用于高收益的用途，土地收益从高到低的顺序一般是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧地、森林、毛地、荒地。房屋的用途，在一定的范围内，也可以变化，如将临街的住宅改为门市。

房地产虽然具有用途广泛的特性，但现实中房地产的用途并不是其拥有者可以随意决定的。房地产的开发和利用，一方面要符合国家法律和城市规划等的规定；另一方面存在着不同用途之间的竞争和优选。

4.环境影响

由于土地是自然联结在一起的，不能移动和分割，因此，每宗房地产都具有了特定的环境条件。这些环境因素构成房地产的外部影响因素，即经济学上所讲的“外部性”。相邻房地产之间互为环境因素，它们的用途、建筑高度、外观，配套设施等状况通常会影响对方。因此，房地产的价值不仅与其本身的状况有关，还受周围房地产的用途和开发利用情况的影响。这种影响可分为有利影响和有害影响。凡是改善环境条件的，均会提高其价值，即为有利因素，如在一幢住宅附近建花园、开辟绿地，或建造一个购物中心，完善交通；凡是破坏环境条件的，均会降低其价值，即为不利影响，如在其附近建有污染项目或减少绿地等。

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···试读结束···