《房地产企业全程会计核算与税务处理 第3版》蔡昌，黄洁瑾著|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产企业全程会计核算与税务处理 第3版》

【作　者】蔡昌，黄洁瑾著

【页 数】 486

【出版社】 北京：中国市场出版社 , 2017.10

【ISBN号】978-7-5092-1575-3

【价 格】78.00

【分 类】房地产企业-会计-中国

【参考文献】 蔡昌，黄洁瑾著. 房地产企业全程会计核算与税务处理 第3版. 北京：中国市场出版社, 2017.10.

图书封面：

图书目录：

《房地产企业全程会计核算与税务处理 第3版》内容提要：

北京中经阳光税收筹划事务所·房地产智库成果■提供房地产开发企业可以直接套用的会计科目表、成本核算明细科目等完善的账务核算体系■按房地产开发企业的业务流程讲解会计核算和税务处理，边开发边做账务处理■提供来自标杆房地产企业关于增值税、企业所得税、土地增值税的系统性实战案例，对照操作降低税务风险

《房地产企业全程会计核算与税务处理 第3版》内容试读

01

房地产企业会计核算与税务处理概述

THE WHOLE PROCESS OFFINANCIAL ACCOUNTING AND TAX TREATMENTFOR REAL ESTATE ENTERPRISES

2」房地产企业

金程金计核算与税务处理（第三版）

第一节房地产开发经营的主要特点

一、房地产开发企业的类型与主要业务

(一)房地产开发企业的类型

房地产开发企业是指依法设立、从事房地产开发和经营、具有独立法人资格的经济实体。不同的房地产开发企业具有不同的经营模式，但总体上可以概括为以下两类：

1.销售开发产品模式

房地产企业通过购买土地、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段，将开发完成的房地产移交给购买者，并一次性取得销售收入。房地产企业销售开发产品是为了回收资金、实现盈利。

2.自持物业模式

将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入。房地产开发企业持有房地产的目的在于获取长期的租金或增值收益。进人21世纪以来，越来越多的房地产企业选择了自持物业模式，并完成了从开发商向不动产商的转变。

(二)房地产开发企业的主要业务

房地产开发企业可以将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分开开发。它既是房地产产品的开发者，又是房地产商品的经营者。

1.土地的开发与经营

房地产开发企业利用有偿获得的土地使用权完成开发后，既可将土地使用权再次有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地使用权出租业务。

2.房产的开发与经营

房产的开发指房产的建造，房产的经营指房产的销售与出租。企业开发完成房产后，可作为商品作价出售、自持使用或对外出租。房地产企业开发的房产，按用途可分为商品房、出租房、安置房和代建房等。

第一罩房地产企业会计核算与税务处理概述

3.城市的开发和建设

房地产企业既开发可以有偿转让的城市配套设施，也开发不能有偿转让的、为开发产品服务的公共配套设施。总之，房地产企业越来越多地为城市开发和建设服务。

4.代建工程的开发

房地产开发企业接受政府和其他单位委托，代为开发建设工程项目。

二、房地产开发业务的主要特征

1.开发产品类型多，用途多样

开发产品按类型可划分为土地、商品房、配套设施、代建工程的开发；按用途划分为销售、出租、自用。

2.投资成本巨大，成本项目较多

项目开发时间长，多以分期滚动开发方式进行，成本计算复杂，项目清算前难以精确计算成本。开发前期应按项目成本对象编制开发成本预算，开发过程中按预算执行或根据变化情况及时修订预算并执行，实际开发成本在项目完工办理成本决算后才能最终确认。

3.销售收入种类多，销售行为受到政府监管

房地产开发企业的收入主要包括土地转让收入、房屋销售收入、配套设施的销售收入、代建工程开发收入、出租商品房的租金收入等。

商品房的预售首先要获得房屋的销售许可证及预售许可证审批，然后签订统一格式的预售合同并在房产管理部门备案。竣工后经建设管理部门验收合格之后，按实际测量面积结算房款，交付业主后须办理房屋的产权过户手续，完成房屋的销售。所以，房地产企业的收人确认相对于普通的生产型企业具有一定特殊性。

三、房地产开发经营的主要流程

房地产企业在开发过程中涉及土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等政府部门，房地产企业开发过程中各政府部门的职能如图1-1所示。

房地产开发企业将自有资金投资于具体的房地产项目，其主要开发流程包括土地使用权取得阶段、前期准备阶段、建设施工阶段、房产销售（预售）阶段、项目清算阶段

4

房地产企业

全程金计核算与税务处理（第三版）

拍

挂

标

卖

议

开发商

获取土地

《土地出让合同》《国有土地使用证》

审核用地是否符合

《建设用地规划

1立项

规划局

城市规划

许可证》

P7

审核项目总投资

《固定资产投资

发改委

审核项目投资计划

许可证》

PS

规划设计

设计单位

按照土地指标进行设计

方案设计

尺7

施工图设计

2设计

审核是否符合规划、

规划局

规范和环境要求；

《建设工程规划

是否符合消防要求

许可证》

地价款已付清

开发商

开工申请

施工企业已落实

尺

资金已落实

3施工

建设局

审核资金是否落实

《建设工程施工

审查施工企业资质

许可证》

施工单位

进场、执行施工图，

监理单位

将蓝图变为现实

规划、消防、

隐蔽工程随时验收

环保、电梯、

主体工程最早验收

→主体工程竣工验收合格证

燃气等部门

专项工程分部验收

分项工程竣工验收合格证

4验收

勘察、设计、施

竣工验收

《建设工程竣工

工、监理部门

最后进行

验收报告》

建设局

监督、备案

《工程竣工验收备案

证明书》

7

国土资源和房地

《预售许可证》

产管理局

符合预售条件

《销售许可证》

5交付使用→

7

《买卖合同》

开发商

交付使用

《房屋所有权证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》

图11房地产开发流程与各政府部门的职能

第一房地产企业会计核算与税务处理概述

自持物业阶段。

(一)取得土地使用权阶段

取得土地使用权阶段的主要工作是通过各种方式获得开发性质的用地，以拿到土地使用权为目标。取得土地使用权有多种方式，包括购人方式、置换方式、接受土地使用权投资方式、非货币资产换入方式等。

(二)前期准备阶段

前期准备阶段的工作主要包括房地产项目的立项及可行性分析、项目设计等。同时，房地产开发企业要根据具体情况对投资来源、建设方式、经营模式等方面进行详细的规划和战略决策。战略决定成败，前期准备阶段是项目运作的首要环节，也是房地产开发项目成功与否的关键。

(三)建设施工阶段

在该阶段，房地产开发企业要根据已经确定的规划和设计方案，通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建造过程，并使其达到验收标准。该阶段是房地产项目开发的中心环节，决定着开发项目的质量与档次。

(四)房产销售（预售）阶段

在该阶段，房地产开发企业通过出售房产，回笼资金、获取利润。这个阶段一般会采取房产预售方式获取现金流。

(五)项目清算阶段

项目清算阶段一般涉及土地增值税的清算、企业所得税的汇算清缴工作。这一阶段是形成最终财务、税务结果的阶段，其过程比较复杂。

(六)自持物业阶段

对于自持物业，房地产开发企业通过招商、招租、开办企业等方式，取得租金或经营收人。

第二节房地产开发企业会计核算制度的演进

房地产开发企业会计核算制度就是房地产开发企业专用的会计核算程序与方法，是房地产开发企业发展过程中自然演变而成的会计核算规范。房地产开发企业会计核算制度的形成和发展过程，既是同中国会计改革与发展紧密相联系的过程，也是从简单核算

6/房地产企业

全程会计核剪与设务处理（第三饭）

到全面系统反映的过程，还是从行业会计制度到《企业会计准则》、再向国际会计准则趋同发展的过程。中国会计变革促进了房地产企业会计核算制度的发展。总体来看，房地产企业会计核算制度经历了四个发展阶段。

一、房地产开发企业会计制度形成的前期

房地产开发企业会计制度形成的前期具体指的是国营城市建设综合开发企业会计制度施行之前的阶段。

这一阶段曾执行过三项会计制度，即1983年年底以前执行的《基本建设简易会计制度》，1984年1月1日至1986年年底执行的《国营建设单位会计制度一会计科目和会计报表》，1987年1月1日至1988年年底执行的修订后的《国营建设单位会计制度一会计科目和会计报表》。

这一阶段房地产业处于复苏和初步发展时期，会计核算要求不高，会计科目也比较简单，会计报表主要是资金平衡表、基建投资表和专用基金表，其中资金平衡表后期不再保持三段平衡式。尽管1987年修订的会计制度增设了基建借款情况表和投资包干情况表，但是并未根本改变会计核算方法。这一阶段仍然处于会计核算工作的初级阶段。

1988年8月《国营城市建设综合开发企业成本管理暂行办法》的颁布实施，使房地产企业会计核算迈上了新的台阶，为后期行业会计制度的出台奠定了基础。

二、房地产开发企业会计制度实施阶段

1989年1月1日开始施行的《国营城市建设综合开发企业会计制度一会计科目和会计报表》，可以说是房地产开发企业的第一项行业性会计制度，尽管尚不全面，但对房地产行业会计核算的影响很大。

1993年7月1日《房地产开发企业会计制度》的实施，更进一步规范了房地产行业会计核算制度，直至2005年企业全面实行统一会计制度，这一阶段也是整个房地产业快速发展并不断走向成熟的时期，特别是1993年中国进行的会计改革，改变了以计划经济为基础的会计模式，将原来资金平衡表的体系改变为资产负债表体系。

这一阶段进一步规范了开发产品成本核算，建立开发成本一级科目来强化成本核算和管理，明确开发贷款利息分摊方法，允许采取加速折旧和谨慎性会计原则，房地产行业中的股份制企业开始计提四项资产损失或减值准备。建立了企业资本金制度，确立了所有者权益和资本保全制度。

这一阶段财政部发布并修订了16项具体会计准则和1项基本准则，其中有7项具体会计准则和1项基本准则在所有的企业施行，房地产企业中的股份有限公司则同时施

···试读结束···