《老学六经》杨郁，黎荔著|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《老学六经》

【作　者】杨郁，黎荔著

【丛书名】老君山文化丛书

【页 数】 214

【出版社】 北京：中国书籍出版社 , 2017.09

【ISBN号】978-7-5068-6419-0

【价 格】58.00

【分 类】道家-研究

【参考文献】 杨郁，黎荔著. 老学六经. 北京：中国书籍出版社, 2017.09.

图书封面：

图书目录：

《老学六经》内容提要：

《老学六经》包括《老子·道德经》、《关尹子·文始经》、《文子·通玄经》、《列子·通虚经》、《庄子·南华经》、《庚桑子·洞灵经》。《老学六经》是中华传统文化经典，是“老学”的核心和根基，“老学”是以“道”为核心的严密体系，包括两个支点“常道非常道、上德与下德”，四条原理“道生德畜、无中生有”的生成论，“道体德用、有无相生”的本体论，“知而不知、望无见有”的认识论，“下学上达、存无守有”的实践论，目标即“归根返本、物我同一”。从价值论的角度而言，“德”被中华文化传统的核心观点及“老学”分为“上德与下德”。“上德与下德”阐述的是“无善无恶”和“有是有非”的基本观点。如“天地不仁，以万物为刍狗；圣人不仁，以百姓为刍狗”（《老子·道德经》语）语）等。因此，近现代有不少所谓大学者直言不讳地说“老庄”反对仁义“毋庸置疑”。“老学”不反对“仁义”，这才是“毋庸置疑”。“大道废，有仁义；慧智出，有大伪”（《老子·道德经》语），“道散而为德，德溢而为仁义，仁义立而道德废矣”（《文子·通玄经》语）等，这些并非就说明老庄反对“仁义”，而恰恰证明“中华文化传统”的基本观点和“老学”的基本思想是高度契合的。

《老学六经》内容试读

房地产营销策划概述

1.1策划及房地产营销策划的概念

1.1.1策划的概念

从本质上看，策划是人类运用脑力的理性行为，是一种思维活动、智力活动，也就是人们认识、分析、判断、预测、构思、想象、设计、运筹、规划的过程。这个过程，充满了创造性思维闪烁的火花。策划，即是科学又是艺术，即是技术又是文化，可以说它是一门涉及许多学科的综合性科学与艺术。

在古代，策划的名词性较强，与现在的计划、计策、计谋、谋略、对策的意思较接近。在现代，策划的动词性含义增强、信息、创意、点子、谋略、目标等要素为其内核。日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。

“策划”的较为全面的概念应该概括为：在充分调查市场环境及相关联的环境的基础之上，遵循一定的方法或者规则，对未来即将发生的事情进行系统、周密、科学的预测并制订科学的可行性的方案。

1.1.2,房地产营销策划的概念

由于对房地产营销策划的认识不同及引起的种种争议，至今很少见到对它的定义。最近有专家提出：房地产营销是针对特定地块和楼盘，通过创造性劳动来挖掘市场的兴奋点、机会点和支撑点，在获得消费者认同的前提下，实现交易并着力提供相关配套及后续服务方案的全过程行为。

综合上述内容，房地产营销策划是针对特定地块或楼盘，挖掘其附加值，使其与目标市场有效需求相吻合，从而实现价值兑现和服务认可的一系列创造性思维和活动的总称。

1.1.3房地产营销策划的含义

房地产营销策划是在对房地产项目内外部环境予以准确分析，并有效运用经营资源的基础上，对一定时间内营销活动的行为方针、目标、战略以及实施方案进行设计和谋划。或者说，它是一个谋划达成房地产项目营销成功的先发设想及其思维的过程，也是一项计划活动、决策活动之前的构思、探索和设计的过程。显然，房地产营销策划不是策划的全部，而是房地产策划的一个分支。

房地产营销的实质是以消费者对产品的需求为起点和核心、终止于房地产产品售后服务的全程营销，而不是销售；是顾客、代理商、设计师、按揭银行、物业管理方等多角度的多赢，而不是开发商自己的单赢。总之，房地产营销是一种文化营销，企业只有实现经济效益、社会效益、生态环境效益的多赢，才是真正的赢。尽管房地产营销方式已从单一化趋向全面化，营销服务已从注重表面趋向追求内涵，营销推广已从杂乱无章趋向规范有序，但许

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房地产营销策划

多人还未从根本上认识房地产营销策划的合理内涵。

因此，完全地理解房地产营销策划的内涵和外延，应把握以下几个要点。

①创意是房地产营销策划的灵魂。营销策划是一种创新行为，要创新，就要把创意贯穿于营销策划的过程之中，创意成功与否是营销策划是否出新的关键。

②房地产营销策划是房地产营销管理活动的核心。营销策划是将营销管理活动的每一个环节通过引入全新的构思与创新，形成一个整体方案，并以之作为营销执行的准绳，以及追踪、纠正、评定绩效等行动之依据。

③房地产营销策划是一种全程开发中贯穿市场意识的行为方式。营销策划的市场意识有两个方面内涵：一是指结合市场，对楼盘的购买群体、消费层次、户型、价格定位进行决策，实行以销定产再建楼盘；二是指营销策划是一种长期行为，它不仅应注意现实消费区域的市场情况，而且还应从长远着眼，重视培育潜在客户区域市场。显然，第一个内涵是第二个内涵的前提和基础：而第二个内涵则是第一个内涵的巩固和创新。

④房地产营销策划是连接产前产后市场的一座桥梁，是使营销过程顺利进行的创新思维，完成的是导演功能。由于房地产开发的长期性以及市场反馈的间接性和滞后性，使得产前产后市场不尽相同。因此，分析楼盘与市场的对接问题，就要结合所在楼盘，寻找一种如何把握楼盘市场推广的行为方式。

⑤房地产营销策划是对营销方案的构思、实施到评价的规范程序和科学方法，其根本不是一本洋洋洒洒的策划方案文本，不是闭门造车，而是要体现市场的要求，体现物业特征、市场特性、顾客的消费习惯以及市场发展的要求。

⑥房地产营销策划是一个系统工程，要更多地吸收哲学、行为科学、心理学、社会学、人类学、广告学、计算机科学等学科的研究成果，以丰富和完善房地产营销策划理论体系。

1.1.4房地产营销策划的类型

(1)按房地产开发阶段分类

房地产营销策划按房地产开发阶段分类可分为：开发前营销策划、开发阶段的营销策划、销售阶段的营销策划、物业管理阶段的营销策划。

①开发前营销策划阶段重点是房地产项目营销机会威胁分析、投资方向选择、投资场地选择、营销风险分析、竞争者分析和开发项目定位等。

②开发阶段的营销策划重点是供需分析、市场调查等，了解并引导消费者的消费观念。

③销售阶段的营销策划重点是调查研究购房者的具体需求和购房动机、品牌策划价格组合策略、楼盘资源组合策略、促销策划等。

④物业管理阶段的营销策划重点是物业管理的宣传、利用业主助销等。

(2)按房地产营销管理内容分类

按房地产营销管理内容来分，可将其分为：房地产市场调查策划、房地产市场定位策划、房地产产品策划、房地产价格策划、房地产营销渠道策划、房地产广告策划、房地产营销促销策划等。

1.2营销策划在房地产营销中的重要作用

房地产策划是指在房地产领域内运用科学规范的策划行为，根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的主题策划为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地

1房地产营销策划概述

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产策划文本作为结果的活动。一个真正的策划方案就是要将目标项目置于房地产发展的大背景下进行具体分析，以消费者的未来期望、市场的现实需求、行业的竞争态势为依据，通过房地产市场细分，来确立它的核心定位，目的就是要为项目的营建，在设计、建设、营销、服务、管理等方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，从而为开发商的项目整体概念，准确地建立起一整套价值体系，力求通过产品差异化战略，最大限度地避免竞争、超越竞争，使开发商及其产品在社会公众面前树立良好的品牌形象，最终达到不战而屈人之兵的营销战略境界，达到把企业整体地销售给社会大众的目的。其重要作用主要表现在以下几方面。

(1)更好地满足消费者的需求

大部分房地产开发商的竞争观念依然停留在：建设的观念上，认为消费者喜欢价格低廉的住房；楼盘的观念上，认为消费者喜欢高质量、多功能的楼盘，开发商迷恋上自己的产品，没有意识到所建设的楼盘在设计阶段即已经脱离主流需求或者市场已经在朝不同的方向发展；销售的观念上，认为消费者是被动的，必须主动推销和积极促销，开发商销售的是自己能够生产的产品，而不是市场能够出售的产品。消费者的需求会随着时间和不同产品的推出而改变，消费者的生活经历、受教育程度、工作性质、家庭结构、个人审美情趣各不相同，每个人对物业品质需求的侧重点也就大不相同，要了解并满足消费群的需求对于楼盘开发就显得格外重要，所以对最新楼市的了解和消费者的需求、购买倾向分析是必要的

营销策划是通过项目设定，深人分析土地的地理特征、交通条件、景观环境、周边社区环境，确定消费者希望在此购买何种物业，再结合土地既有资料，然后才决定项目定位、建筑功能。

总体规划：人们感知一个住宅小区的特色景观，最直观的就是通过建筑的外在形象，消费者希望拥有什么样的小区建筑外观，消费者希望以什么方式、什么样的节奏来组织各种大小户外空间的活动，如何使道路线形优美清晰、断面良好而又不影响消费者的出行方便，此一阶层的消费者对绿化要求如何，如何巧妙地将植被、水体、山石和建筑等有机地组织起来，构成别具特色的景区和景点，希望采用何种安全保障系统，消费者对建筑环境小区要求怎样，对车库的需求如何等类似的问题。

建筑设计：消费者想要什么样的户型面积、结构、入户平台、阳台护栏、电源插座、窗户窗台、采光通风、光影效果？如何处理设计？

通过这些方面的整合规划来设计楼盘，再通过营销策划后，楼盘自然能更好地满足消费者的需求。

(2)为开发商带来更大的利润空间

作为开发商，楼盘的最终目的，就是要销售出去，同时需要得到一个比较明确的销售目标方向印记，而这个销售目标定位则应该完全按照客户在经济上、观念上的接受能力和市场的实际需求去定位，从而实现收益的最佳回报。消费者在市场营销中越来越居主动地位、消费者的生活节奏越来越快、市场竞争空前激烈、传播媒体高度分化、信息膨胀过剩，怎样在这样激烈的环境中实现开发商的销售目标从而实现利润，这就需要营销策划人员通过选择有针对性、有目的性、有意识地去锁定精准的客户群，而根据特定的客户群，整体规划设计楼盘，避免楼盘的同质化从而避免简单的价格竞争。

(3)提升开发商的品牌

随着楼盘销售竞争的白热化，楼盘广告之间的竞争越来越激烈，差异变得越来越少，这就使得未来的购房者挑选房屋时，会摒弃形似意近的楼盘广告，转而在实力雄厚、业绩优异的开

房地产营销策划

发商的企业形象广告中获取信息，不再找楼盘买房，而是找开发商买房。在消费者的心目中，好企业开发的楼盘质量是免检的，而且购买之后无后顾之忧，牌子响、信誉好的企业必会拥有

一个固定的消费群体，拥有竞争的主动权。而开发商品牌建立的过程是消费者对所购买楼盘的口碑效应和认同程度来实现的。所以符合消费者需求的高品质楼盘才是提升开发商品牌的根本。而消费者需要什么样的楼盘、能承受的价格、希望什么样的服务就是营销策划的任务，然后通过适当的宣传推广，提升楼盘和开发商的企业形象，以达到提升开发商品牌的目标。

(4)增强居住品质

房地产全程营销策划就是运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向。与福利房相比，对城市商品住宅的规划侧重以下几个方面。

①舒适性城市商品住宅是一种具有一定超前性的生活消费，因而对使用的舒适性要求较高。住宅内部各用房面积指标、流线、空间、色彩、质地都有很大的创造灵活性。外部环境的绿化、水体和休闲、娱乐、健身等设施应完备，户外活动和交往场所应合理配置，整体上应该形成一个富有人情味的高品质的生活居住环境。

②安全性居住安全保障要求交通组织、设备安装及运行、结构设计、灾害预防等方面做到综合考虑，也要求住宅使用与管理进行科学的策划。

③健康性居住环境的健康是现代人格外关注的热点，健康环境的获得要求建筑师必须合理组织自然采光和通风，科学地设计绿色植物与水系，慎重选择建筑及装修材料，重视餐厨、卫生间的布局与卫生保障，提供良好的视觉景观。

④可持续性城市商品住宅的可持续性已经是影响其价值的因素之一，商品住宅的高新技术含量是其可持续性的保障。建筑技术的发展改善人类的居住环境，也改变了人类的生活方式，引入高科技的商品住宅将为居住行为模式的变化提供可能条件。

人类的生存发展同时还依赖于外围环境的质量，其能源供给、污染程度等因素也制约着住宅的可持续性。城市商品住宅是一个依赖环境生存并不断与之进行物质、能量交换的耗散结构体系，增加科技含量、优化商品住宅设计可以通过对环境的保护产生很大的社会效益，而且由于适应了未来的发展趋势也必将带来相应的增值潜力。

1.3房地产营销策划的原理、原则及特征

1.3.1房地产营销策划的原理

原理是指某种客观事物的实质及其运动的基本规律。房地产营销策划的原理是指房地产营销策划活动中通过科学分析总结而形成的具有理性指导意义和行为规律性的基本知识，因而对一切房地产营销策划实践活动具有普遍的指导意义。

(1)创新性原理

创新性就是差异化、有个性。创新是房地企业成功的关键，更将创新理论运用到房地产营销策划中去，策划人就必须保持思维模式的弹性与更新，让自己成为“新思维的开创者”。

创新者首先表现在策划观念新。策划观念是否新，关系到策划人的基本素质。其次是概念新、主题新。主题概念是项目的灵魂，只有主题概念有了新意，项目才能凸现出个性，如山景房、海景房。再者是策划手段和方法新。方法手段虽有共性，但组合不同，策划出的效果就不一样。如广州远洋明珠大厦，在建好的楼宇中，推出十套主题样板间，以不同人的个

【房地产营销策划概述

性及生活方式进行延伸、发挥、组合，昭示了我们居住的空间是那样舒适、优美、富有艺术，增大了人们的购买欲。

(2)人本原理

房地产是大宗商品，是人们赖以生存的基本生产和生活资料。人们购买住宅，不仅仅是购买居住的场所，更重要的是购买绿化、社会和文化等环境，购买的是一种生活方式。因此，服务于人是房地产营销策划的根本目的。

房地产营销策划以人文为灵魂，可以张扬建筑人本主义，构筑人居精神属性，缔造家园对人生的价值。如项目的主题概念就是人文的具体体现，所有这些使房地产营销策划拥有了深刻的内涵。

人本原理要求策划人要深刻领会我国人文精神的精髓，注重人文关怀、人文情感和人文历史，建立项目自己的个性，促进产品和企业品牌的形成。

同时，人本原理还崇尚“天人合一”的观念，即房地产营销策划要把企业发展、社会发展和生态发展统一起来，形成绿色营销策划的最高境界，以维护全球可持续发展这个全人类的根本利益。

(3)差异性原理

策划的本质就是向日益细分的市场强调单个产品与众不同和度身定做的个性化特征。市场的细分决定了产品之间的不同之处，在每一个环节上照顾客户共同关心的产品要素，从客户出发，在整个营销过程中突出对客户有意义的、与其他产品不同的细节点，强调此产品与彼产品的差异性，就是策划的精髓所在。

目前，许多地方的房地产项目争夺的都是同一类客户，它们的价位、楼型、户型、外立面、售楼处包装、营销模式、广告诉求等大都处于同一思维和操作模式的层面上，有些方面甚至惊人的一致，存在严重的“同质化”倾向，这势必加剧狭小市场范围内的竞争，加大单个项目的投资风险。如果其中某项目崩盘或价格“跳水”，其他同类项目将同样遭到严重冲击。所以，项目的营销策划必须坚持差异性，突出产品自身特征，加强产品的易识别性。

(4)整合原理

策划讲求“创意”，而“创意”最容易表现为思维上的“灵机一动”。这反映在策划工作上往往可能是异军突进，因此，策划上的灵感与创意一定要结合总的诉求主题。整合原理强调策划对象的优化组合，包括房地产产品功能组合、营销方式组合、项目资源组合等。性价比是竞争胜出的关键，客户最终选择产品的诸如价格、环境、文化、规模、档次、品位、房型、面积等元素中，没有哪一个因素是至关重要的，就像没有哪一个因素可以被忽视，这就要求每个策划点要环环相扣、统筹安排，实行立体营销。

整合原理要求对项目设计上的优化、工程上的进展、广告媒体发布的立体性配合、物业管理、价格上的变更等方面，要点线呼应、互相协调，坚持整合推广理念，这样才能避免单

一营销活动的结果平平，避免费时费钱又费力而贻误市场良机。

1.3.2房地产营销策划的原则

(1)可行性原则

房地产项目营销作为策划的一种，在最初也只是作为一种想法存在于脑海中，是创意。但是创意是否能够得以实现是房地产项目策划能否成功的前提。在策划过程，创意可能顺利实现了，也可能半途而废。不能实现的创意无论如何异想天开，到最后也只能是毫无价值。因此，房地产项目策划考虑最多的就是可行性。

从房地产营销策划一开始，我们就应该对创意进行考察，发现创意本身的不足，进行进一

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房地产营销策戈划

步改进。但是一个创意是否可行，在最初我们是不清楚的，对此的应对方法可以是在一个小范围内进行预演，这在很多案例中都被证明是很有效的一种做法。

(2)调适性原则

调适性原则要求房地产项目营销策划方案必须是弹性的，能够随着市场的变化而进行调适。因为房地产项目营销策划面对的是市场，而市场是千变万化的。在市场中，企业外部的宏观环境、企业内部的微观环境无时无刻不在发生着变化。以一套不可调适的策划方案来面对多变的市场，其最好的结果也只能是事倍功半，更多的情况下项目策划都摆脱不了失败的命运。在房地产项目营销策划之初，策划人员必须充分考虑到在项目实施过程中可能会遇到的各种变化因素，为之制定一个可供调适的弹性范围。一个房地产项目营销策划方案是否具备弹性，是决定此方案是否成功的一个关键因素。

(3)选择性原则

选择性原则要求项目应有两个或两个以上的策划方案可供选择。这一原则其实同调适性原则所面临的问题是一样的。面对一个多变的市场，一个房地产项目营销策划方案可能无论如何变化都不能避免失败的危险。因为市场的变化是如此巨大，可能方案在市场切人点、项目创意这些策划的基础方面证明不能适应市场。又或者由于信息泄露，竞争者已经对现行的这套策划方案有了对策或者干脆准备运行同样的策划方案。这时候仅仅对方案进行修改已经是行不通的，需要重新启动一个新的策划方案。

(4)创新性原则

创新是事物得以发展的动力，是人类赖以生存和发展的主要手段，在每一个社会转型的背后，都有着技术上的创新。对于房地产项目营销策划，其创新性也至关重要。房地产项目营销能否有新的突破，是其成功的关键，创新能吸引人们的兴趣，吸引人们参与其中，从而使房地产营销策划力挫群雄，实现其自身的价值。

(5)价值性原则

房地产项目营销策划要按照价值性原则来进行，这是其功利性的具体要求与体现。随着我国市场体制的进一步转型，房地产策划业同其他行业一样，衡量具体的房地产项目策划标准的只能是价值量。一个优秀的房地产项目营销策划价值一定很大。一个无价值的房地产项目营销策划是不能称之为好策划的。房地产营销策划结果都要创造一定的价值，只有这样，房地产营销策划才能体现出其自身的价值所在。

(6)集中性原则

以优势兵力攻击敌方关键性部分，成为军事上的上策。把这一策略运用到商战上同样有效。一个企业的实力有所极限，不可能在每一个角落都是最好的，所以把有限的实力投入到最有利的战场显得极为重要。运用集中性这一原则，关键在于弄清以下4点：辨认出胜败关键点；摸清对手的优缺点；集中火力对付对手的缺点；决定性的地方投入决定性的力量。

(7)信息性原则

一个好的房地产项目营销策划是以信息的收集、加工、整理、利用开始的，而好的开始就意味着成功的一半，因此信息性原则是房地产项目策划的基础性原则，也是关键性原则。信息是房地产项目营销策划的起点，具体包括以下几项要求：收集原始信息力求全面；收集原始信息要可靠真实；信息加工要准确、及时；保持信息的系统性及连续性。

1.3.3房地产营销策划的特征

研究房地产项目营销策划对于提高房地产开发企业的营销素质，增强房地产开发企业的活力和竞争力，健康、稳步地发展房地产业，更好地满足人们生产和生活的需要，都具有现

···试读结束···